Podatek od zasiedzenia nieruchomości - czym jest?

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

W przypadku gdy podatnik jest posiadaczem samoistnym nieruchomości, który nie ma statusu jej właściciela może nabyć prawo własności z tytułu jej użytkowania. Oczywiście nabycie takie może mieć miejsce dopiero po upływie określonego czasu.

Zasiedzenie nieruchomości stanowi pierwotne, nieodpłatne nabycie prawa własności. Oznacza to, że nowy właściciel nabywa prawo, które już wcześniej przysługiwało poprzedniemu właścicielowi. Przy czym proces ten zachodzi bez woli pierwotnego właściciela, jedynie na mocy przepisów ustawy.

Wymagania i warunki zasiedzenia nieruchomości

Przepisy Kodeksu cywilnego określają dwa terminy zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości jest możliwe wtedy, gdy posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Wyjątek stanowi sytuacja, gdy dana osoba uzyskała posiadanie w złej wierze. W takim wypadku musi minąć 30 lat, by zyskała prawo do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Co rozumieć przez posiadanie samoistne "w dobrej i złej wierze"? O dobrej wierze mówimy, gdy posiadacz włada nieruchomością jak właściciel i wykonuje obowiązki właściciela, będąc przekonanym, że nie narusza cudzego prawa, np. ma do niej prawo własności, choć w rzeczywistości takiego prawa nie posiada. Przy czym funkcjonuje tzw. domniemanie dobrej wiary - w praktyce oznacza ono, że złą wiarę należy posiadaczowi samoistnemu udowodnić.

Kim jest posiadacz samoistny?

Posiadanie samoistne to możliwość władania nieruchomością, jednak bez odpowiedniego tytułu prawnego, którym w tym wypadku jest prawo własności. Taki posiadacz zarządza, włada i wypełnia obowiązki związane z danym budynkiem, lokalem czy gruntem tak, jak właściciel. Na przykład płaci czynsz i rachunki, odprowadza do urzędu podatek od nieruchomości, a nawet zaciąga pożyczki wynikające z władania nieruchomością. Od właściciela różni go wyłącznie brak tytułu własności.

Jak widać, posiadacz samoistny to ktoś więcej niż np. wynajmujący mieszkanie. Podpisanie umowy najmu daje prawo do użytkowania lokalu, jednak nie można wtedy liczyć na jego zasiedzenie. Inaczej byłoby w przypadku, gdyby właściciel nie dopełnił obowiązku podpisania umowy. W takiej sytuacji aktualny użytkownik lokalu mógłby stać się posiadaczem samoistnym, po spełnieniu opisanych wyżej wymogów.

Znaczenie zasiedzenia nieruchomości w praktyce

Instytucja zasiedzenia nieruchomości pozwala na rozwiązanie problemu gruntów i budynków o nieuregulowanym stanie prawnym. Dotyczy to np. nieruchomości rolnych, których status własności jest szczególnie istotny w kontekście dofinansowania polskiego rolnictwa z funduszy unijnych.

W praktyce do sądu kierowane są sprawy o zasiedzenie wynikłe np. z nieprawidłowego poprowadzenia ogrodzenia wzdłuż działki. Jednak przede wszystkim są to zasiedzenia w obrębie członków rodziny.

Warto przy tym podkreślić, że w bardzo wielu przypadkach uzyskanie prawa zasiedzenia nie przynosi nowemu właścicielowi żadnych konkretnych korzyści. Zyskuje on bowiem prawo do zarządzania nieruchomością, którą de facto i tak już włada. Mimo to wielu podatników decyduje się na ten krok, pomimo wysokich kosztów sądowych i relatywnie wysokiego podatku od zasiedzenia.

Konsekwencje prawne zasiedzenia nieruchomości

Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia rodzi obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Stawka podatku od zasiedzenia wynosi 7% od podstawy opodatkowania. Ponadto zasiedzenie musi zostać odpowiednio udokumentowane. W tym celu nowy właściciel składa w urzędzie skarbowym zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy i praw majątkowych na druku SD-3.

Ważne! Przychodów uregulowanych w ustawie o podatku od spadków i darowizn nie wykazuje się w zeznaniu podatkowym PIT.

Posiadacz samoistny, który staje się właścicielem nieruchomości, w dalszym ciągu opłaca obliczany w skali roku podatek od nieruchomości. Należy bowiem pamiętać, że obowiązek zapłaty tej daniny spoczywa nie tylko na właścicielach posiadających prawa własności, ale też m.in. użytkownikach wieczystych czy właśnie posiadaczach samoistnych.

Postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości nie następuje automatycznie po upływie 20 lub 30 lat. Uregulowanie kwestii własności nieruchomości wymaga wystąpienia na drogę sądową. Postępowanie prowadzone jest przez sąd rejonowy właściwy według miejsca położenia nieruchomości, w trybie nieprocesowym.

Wszystkie opłaty sądowe, koszty ogłoszeń czy biegłych sądowych ponosi posiadacz samoistny wnioskujący o prawo do nabycia nieruchomości. Po stwierdzeniu zasiedzenia, sąd wydaje postanowienie stwierdzające nabycie.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu nowy właściciel nieruchomości zyskuje prawo własności oraz prawo do dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Podatek od zasiedzenia - czym jest?

Nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych (w tym wypadku nieruchomości) w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Regulacje tej kwestii zostały jasno wyznaczone w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 tego aktu prawnego, nabycie własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w drodze zasiedzenia, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zasadniczo, z podatku od spadków i darowizn są zwolnieni członkowie rodziny: małżonek, potomkowie (zstępni), rodzice, dziadkowie itd. (wstępni), rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha. Podatek ich nie obowiązuje, jeśli w ciągu 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych do urzędu skarbowego.

Ale uwaga! Powyższa zasada nie dotyczy nabycia w drodze zasiedzenia. W tym wypadku bowiem zasiedzenie ma charakter pierwotny - następuje z mocy ustawy, a nie po członku rodziny. Taka sytuacja pozbawia nowego właściciela nieruchomości prawa do całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Nawet jeśli zasiedzenie następuje po członku rodziny (a jest to częsta sytuacja) nowy właściciel musi zapłacić podatek od zasiedzenia.

Podstawowe pojęcia związane z podatkiem od zasiedzenia

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości. Deklarację SD-3 należy złożyć w ciągu 30 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Do zeznania podatkowego należy dołączyć dokumentację, na podstawie której została ustalona rzeczywista wartość nieruchomości, uwzględniająca m.in. wartość poczynionych nakładów finansowych.

Historia i kontekst podatku od zasiedzenia

Podatek od zasiedzenia został wprowadzony w Polsce stosunkowo niedawno - obowiązuje od 1 stycznia 2016 roku. Zasiedzenie nieruchomości rolnych i budowlanych funkcjonuje jako jeden z tytułów rodzących obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn.

Samo zasiedzenie znane jest w Polsce od lat. Instytucja ta pomogła uregulować skomplikowane stosunki własnościowe, szczególnie na nieruchomościach wiejskich.

Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia?

Podatek od zasiedzenia oblicza się jako 7% od podstawy opodatkowania. Należy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości zgodnie ze stanem rzeczy w dniu nabycia, a także ceny rynkowe obowiązujące na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Należy pamiętać, aby wziąć pod uwagę rzeczywistą wartość nieruchomości. Oznacza to, że od podstawy opodatkowania nowy właściciel może odliczyć ciążące na niej ciężary i długi jak stanowią przepisy. Dodatkowo można też odliczyć wartość nakładów dokonanych na rzecz nieruchomości, np. koszty remontów. Od podstawy opodatkowania wyłącza się udokumentowane imiennie koszty poniesione podczas biegu zasiedzenia.

Ważne! Jeśli w biegu zasiedzenia posiadacz samoistny wzniósł na posiadanym gruncie budynek, nie będzie on stanowił przedmiotu opodatkowania. W takim wypadku podatek od zasiedzenia oblicza się wyłącznie od gruntu.

Jeżeli prawo własności nabywa współwłaściciel nieruchomości, wysokość podatku oblicza wyłącznie od wartości nabywanych udziałów.

Po złożeniu w urzędzie druku SD-3, nowy właściciel nieruchomości oczekuje na wydanie decyzji o wysokości podatku od zasiedzenia. Po jej dostarczeniu ma 14 dni na uregulowanie należności. Należy mieć na uwadze, o terminowym dopełnieniu obowiązku zapłaty. Nowy właściciel, który tego nie zrobi, nie może m.in. sprzedać nieruchomości. Transakcję można przeprowadzić wyłącznie po przedłożeniu zaświadczenia o uregulowaniu podatku od spadku i darowizn.

Przykłady zastosowania podatku od zasiedzenia

W zdecydowanej większości przypadków zasiedzenie ma miejsce w obrębie członków rodziny, np. mieszkanie udostępnione lata wcześniej dorosłemu dziecku, część posiadanego gruntu przekazana krewnemu na budowę domu - w wielu takich sytuacjach bliskie osoby nie dopełniają formalności związanych z przekazaniem praw majątkowych. Posiadacz samoistny w takim wypadku może wystąpić na drogę sądową o zasiedzenie. Gdy uzyska tytuł prawny, wówczas zapłaci podatek od zasiedzenia.

O ile obecnie większość właścicieli gruntów i obiektów budowlanych zdaje sobie sprawę z formalności wymaganych przy ich sprzedaży i zakupie, o tyle jeszcze kilkadziesiąt lat temu nie były one takie oczywiste. Zdarzało się, że ktoś kupił działkę od sąsiada - zapłacił, jednak bez wizyty u notariusza i przeniesienia prawa własności. Prawo to mógł zyskać na skutek zasiedzenia. Często formalności załatwiają dopiero spadkobiercy takiego posiadacza. To jeden z przykładów obowiązkowego zastosowania podatku od zasiedzenia.

Kontrowersje związane z podatkiem od zasiedzenia i zasiedzeniem nieruchomości

Sprawy sądowe związane z zasiedzeniem nieruchomości nieraz ciągną się latami. Nawet największe poniesione koszty nie dają posiadaczowi domu lub działki pewności, że z czasem uzyska prawo własności rzeczy, którą włada od dziesiątek lat. Kwestie sporne wzbudza też rozdzielenie zasiedzenia "z dobrej i złej woli".

Sam podatek od zasiedzenia również wzbudza kontrowersje. Chociażby z tego względu, że wielu zwykłych obywateli po prostu o nim... nie wie. Do zapłaty mają przecież podatek od nieruchomości, płacą podatek dochodowy od własnych dochodów, a przejmowanej nieruchomości ani nie kupują, ani tak naprawdę nie dostają w spadku czy darowiźnie. Przepisy są jednak jasne, a niedostosowanie się do nich wiąże się dla nowego właściciela z dotkliwymi konsekwencjami.