Podatek od wynajmu mieszkania – co musisz wiedzieć?

Jaki podatek od wynajmu mieszkania w 2023 roku?

Osoby chcące zarabiać na wynajmie mieszkania prywatnego do końca 2022 roku mogły korzystać z jednej z dwóch form opodatkowania:

• podatek dochodowy na zasadach ogólnych (opodatkowany według skali podatkowej) - obliczany na podstawie łącznej kwoty dochodów w ciągu roku w skali 12% lub 32%;
• podatek ryczałtowy - 8,5% i 12,5%.

Przy czym pierwsza opcja była dostępna wyłącznie dla właścicieli mieszkań, którzy wybrali tę formę opodatkowania najmu jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów. Osoby już wcześniej rozliczające najem ryczałtem nie miały już możliwości zmiany formy opodatkowania na skalę podatkową.

Po wejściu w 2022 roku Polskiego Ładu jedyną opcją jest rozliczanie najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zaletą tego rozwiązania jest m.in. niższy podatek niż w przypadku skali podatkowej. Wadą: niemożność zastosowania kwoty wolnej od podatku i odliczenia kosztów.

Osoby, które wcześniej rozliczały się na zasadach ogólnych zachowały prawo do wybranej formy opodatkowania tylko do końca 2022 roku. Od początku 2023 r. obowiązkowo zmieniły ją na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z drugiej strony, od 2021 r. funkcjonuje rozwiązanie, które pozwala w ramach działalności gospodarczej rozliczać najem nie tylko na zasadach ogólnych, ale też w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wcześniej z tej formy opodatkowania można było skorzystać tylko w przypadku rozliczenia najmu prywatnego. Ryczałt wiąże się z niższą stawką podatku dla osób prowadzących działalność gospodarczą.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od najmu mieszkania

Zmiana formy opodatkowania najmu prywatnego na ryczałt od początku 2023 r. nie wymagała od właściciela lokalu żadnych działań. Wystarczy, że do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał przychód, dokona wpłaty pierwszego ryczałtu za 2023 r.

W obecnym roku stawka podatku ryczałtowego wynosi 8,5% przy rocznych dochodach do 100 tysięcy złotych. Po przekroczeniu tego limitu zapłacimy 12,5% od nadwyżki.

Należy przy tym pamiętać, że w przypadku ryczałtu koszty uzyskania przychodu nie są uwzględniane, a więc przy rozliczaniu najmu brana pod uwagę jest wyłącznie pełna kwota przychodów z wynajmu mieszkania. Ponadto, nie każde pieniądze otrzymane od najemcy są uwzględniane jako przychód. Prywatny najem mieszkania opodatkowany ryczałtem wymaga od właściciela nieruchomości rozróżnienia w umowie najmu kwoty czynszu dla siebie oraz niezbędnych opłat eksploatacyjnych. W ten sposób może on uniknąć niepotrzebnego zwiększania przychodu. Podatek od wynajmu mieszkania nie obejmuje bowiem opłat, nawet gdy najemca co miesiąc przelewa wynajmującemu środki finansowe na ich uiszczenie.

Do niewątpliwych zalet ryczałtu należy stosunkowo niska stawka podatku i proste rozliczanie, ponieważ nie ma konieczności odliczania kosztów i przekopywania się przez rachunki czy faktury związane z wynajmem mieszkania.

W przypadku małżonków najem prywatny mieszkania stanowiącego ich wspólność majątkową podlega obowiązkowi zapłaty podatku po połowie. Jeśli chcą rozliczać najem tylko u jednego z nich, muszą złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego. Mają na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w danym roku najem prywatny przyniósł im pierwszy przychód.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych do 2022 roku

Osoby, które rozliczały najem prywatny na zasadach ogólnych, miały pewność, że do końca 2022 roku nic się nie zmieni. Rozliczeniu podlegała kwota dochodu z najmu mieszkania, a więc przychód pomniejszony o koszty. Co istotne, za poniesione koszty uwzględniane były tylko niezbędne i uzasadnione wydatki związane z osiągnięciem i zabezpieczeniem przychodów z najmu, czyli:

• zakupy mebli, sprzętu RTV i AGD oraz innego wyposażenia mieszkania,
• opłaty za media oraz koszty administracyjne,
• koszty remontów i drobnych napraw,
• odpisy amortyzacyjne,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• odsetki od kredytu hipotecznego,
• prowizja pośrednika.

Informacje powyższe mają znaczenie także w 2023 r., m.in. przy sporządzaniu deklaracji rocznej PIT za 2022 r.

Co istotne, od 2023 roku przestała obowiązywać amortyzacja lokali i budynków mieszkalnych. Odpisy amortyzacyjne można było odliczyć do 31 grudnia 2022 roku pod warunkiem, że nieruchomość została kupiona do końca 2021 roku.

Wszystkie koszty - ubezpieczenie nieruchomości, zapłata rat, zakup wyposażenia itp. muszą być odpowiednio udokumentowane. Dotyczy to zarówno wynajmu związanego z działalnością gospodarczą, jak i rozliczania najmu prywatnego.

Podatek od wynajmu mieszkania a kredyt

Właściciel mieszkania kupionego na kredyt może dysponować nim w dowolny sposób. Warunkiem jest, by nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości, ponieważ godziłoby to w interes banku. Wynajem mieszkania zdecydowanie do takiego obniżenia nie prowadzi, dlatego nie ma żadnych przeciwwskazań, by obciążony kredytem lokal stał się dodatkowym źródłem przychodów z najmu.

Szczególną uwagę na prawidłowe rozliczanie podatku według zasad ogólnych w zakresie najmu muszą zwrócić osoby mające kredyt hipoteczny. Odliczeniu podlega bowiem wyłącznie część odsetkowa. Nie odlicza się części kapitałowej kredytu hipotecznego. Przy czym uwzględnić można wyłącznie część odsetkową z rat, które zostały przez właściciela mieszkania zapłacone. Konieczne jest posiadanie udokumentowania, np. potwierdzenia przelewu. Całościowemu odliczenia podlega za to m.in. ubezpieczenie mieszkania.

W obecnych czasach dużego wzrostu stóp procentowych możliwość odliczenia wysokiej części odsetkowej raty kredytu stanowi pewną korzyść. Należy jednak pamiętać, że prawo do uwzględnienia kosztu odsetek przysługuje wyłącznie przy najmie opodatkowanym na zasadach ogólnych. W 2023 r. prawo do niego mają wyłącznie przedsiębiorcy rozliczający przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Opodatkowanie najmu ryczałtem pozbawia podatnika prawa do odliczenia jakichkolwiek kosztów.

Jakie rozliczanie najmu wybrać?

Generalnie najlepiej byłoby wybrać taką formę opodatkowania najmu, która generuje najniższy podatek. Niestety Polski Ład odebrał nam możliwość zmiany rozliczania podatku przy najmie prywatnym. Obowiązują więc stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w zależności od całości dochodu.

Warto przy tym pamiętać, iż w niektórych przypadkach najem prywatny może zostać zakwalifikowany jako noszący cechy działalności gospodarczej. Jeśli nie ograniczamy się tylko do udostępniania jednego, własnego mieszkania w ramach najmu prywatnego, ale zajmujemy się np. najmem krótkoterminowym, urząd skarbowy może zakwalifikować taki zarobek jako osiągnięty w ramach działalności gospodarczej.

Aby zachować jasność w tym zakresie, warto wystąpić do urzędu skarbowego o wydanie interpretacji indywidualnej. Podpisanie umowy najmu w przypadku działalności gospodarczej ma oczywiście swoje zalety. Możemy m.in. wybrać dowolną formę opodatkowania, np. podatek liniowy czy podatek dochodowy na zasadach ogólnych. Większa elastyczność pozwala zastosować rozwiązania, które ostatecznie wygenerują niższy podatek dochodowy.

Z drugiej strony prowadzenie działalności gospodarczej generuje m.in. obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i rozchodów, opłacania składek ZUS itp.

Podatek od wynajmu mieszkania dla firmy

O ile dla najmu prywatnego jedyną dostępną formą opodatkowania od 2023 r. jest ryczałt ewidencjonowany, o tyle w przypadku najmu w ramach prowadzonej działalności mamy do wyboru aż trzy formy opodatkowania:

• na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej 12% lub 32%,
• podatkiem liniowym 19%,
• ryczałtem ewidencjonowanym 8,5% i 12,5%.

Warto jednak pamiętać, że od 2023 r. osoby prowadzące działalność gospodarczą dla przychodów z najmu muszą odprowadzać składkę zdrowotną, której do końca 2022 r. nie odliczało się od podatku. Podatnicy prowadzący działalność opodatkowaną ryczałtem moją możliwość odliczenia 50% składki zdrowotnej (dotyczy to wszystkich przychodów, nie tylko uzyskanych z najmu).

W niektórych przypadkach korzystniejsze może się okazać oddzielenie wynajmu od prowadzonej działalności i rozliczenia go jako najem prywatny.

A co w przypadku, gdy wynajmujemy lokal firmie, która prowadzi w nim swoją działalność gospodarczą? W takim wypadku trzeba odprowadzać do urzędu skarbowego nie tylko podatek dochodowy, ale też podatek VAT. Uzyskiwane przychody są bowiem zwolnione z VAT tylko wtedy, gdy najemca wykorzystuje lokal na własne cele mieszkaniowe. Ale uwaga! Zwolnienie to nie obejmuje najmu krótkoterminowego, który podlega stawce VAT 8% (dla osób fizycznych wynajmujących lokal bezpośrednio na własne cele mieszkaniowe) lub 23% (dla działalności gospodarczej). Obowiązek podatkowy w VAT pojawia się także w przypadku udziału w wynajmie firmy pośredniczącej.

Obowiązku naliczania podatku VAT nie mają firmy zwolnione z VAT podmiotowo (jeśli ich obrót nie przekracza 200.000 zł rocznie).

Aby uniknąć niejasności, a co za tym idzie nie narażać się na wątpliwości fiskusa i groźbę kary za wykroczenie skarbowe, warto jasno w umowie najmu określić jego cel. Na przykład podatku VAT nie naliczamy, jeśli najemca wykorzystuje lokal jako mieszkanie dla swoich pracowników. Jeśli jednak prowadzi w nim biuro - już tak. Konieczne jest jednak odróżnienie najmu od świadczenia usług zakwaterowania. Spore wątpliwości wzbudza też kwestia opodatkowania VAT przy zakwaterowaniu pracowników.

Przepisy dotyczące zwolnień z podatku VAT oraz opodatkowania odpowiednimi stawkami są dość zawiłe i nie zawsze jednoznaczne. Odmienne okazują się także interpretacje organów podatkowych i wyroki sądów. W przypadku wątpliwości warto wystąpić do Krajowej Informacji Skarbowej o indywidualną ocenę konkretnego przypadku.

Jak przejść ze skali podatkowej do opodatkowania ryczałtem?

W poprzednim stanie prawnym, zmiana sposobu rozliczania za wynajmowane mieszkanie, wymagała złożenia oświadczenia do urzędu skarbowego do 20 stycznia danego roku. Od 2023 roku wszystkie umowy z tytułu najmu prywatnego są rozliczane już w formie ryczałtu, stąd też nie będzie trzeba składać żadnych dokumentów. Wystarczy, że właściciel mieszkania wpłaci należną kwotę podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w których został uzyskany przychód. W przypadku grudnia - w dniu, w którym należy złożyć zeznanie podatkowe roczne. PIT-28 za 2022 r. należy złożyć do 2 maja 2023 roku.

Jak zapłacić zryczałtowany podatek od wynajmu mieszkania?

Osoba osiągająca przychody z najmu prywatnego musi we własnym zakresie obliczyć i samodzielnie uregulować kwotę należnego ryczałtu. Wpłaca je na konto urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto dochód. Podatek powinien być obliczany osobno dla najmu prywatnego oraz za wynajem mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przy czym w przypadku przychodów firmowych, przy opodatkowaniu według skali podatkowej wpłacamy je dopiero po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku. Należy przy tym pamiętać, iż kwota wolna przysługuje raz dla wszystkich źródeł dochodu - z działalności gospodarczej, przychodów w ramach najmu itd.

Niestety, zasada ta nie obowiązuje w podatku dochodowym przy działalności gospodarczej. W tym wypadku za przychód uznajemy kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.

Wynajem mieszkania a rozliczenie roczne

Zależnie od tego, czy najem prywatny w 2022 roku był opodatkowany na zasadach ogólnych czy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, wyjmującego obowiązuje inny formularz rozliczenia rocznego.

• Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu: PIT-28 - do końca kwietnia danego roku.
• Według skali podatkowej (zasady ogólne): PIT-36 - do końca kwietnia danego roku.

Zasady ogólne umożliwiają rozliczenie różnych przychodów opodatkowanych według skali podatkowej w tym samym formularzu. Dotyczy to np. przychodów osiągniętych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy umowy o pracę. W przypadku ryczałtu nie ma takiej możliwości. Jeśli dana osoba oprócz przychodów z najmu prywatnego osiągnęła przychody opodatkowane na zasadach ogólnych lub na zasadach podatku liniowego, musi złożyć osobne deklaracje (podatek liniowy rozlicza się w PIT-36L).

Kara za nieodprowadzanie podatku za najem prywatny

Wszystkie kwestie karne związane z podatkiem z tytułu najmu prywatnego reguluje KKS - Kodeks Karny Skarbowy. Jeśli właściciel mieszkania nie odprowadza podatku z tytułu najmu mieszkania, musi liczyć się z karą od urzędu skarbowego. Należy wtedy zapłacić zaległy podatek wraz odsetkami, ale urząd może również zastosować inne środki. Warto tutaj podkreślić, że Urząd może ze względu na rodzaj uwzględnionego czynu zabronionego, naliczyć wielokrotność stawek dziennych minimalnego wynagrodzenia, które w 2023 roku wynosi 3490 złotych.

Każdego roku minimalne wynagrodzenie rośnie, co przełoży się na jeszcze wyższe kary finansowe dla nieuczciwych płatników podatku - zarówno osoby prywatnej, jak i właściciela działalności gospodarczej. Przy oszustwach podatkowych to fiskus określa, w jakiej kwocie podatek od wynajmu mieszkania został pomniejszony, by następnie móc oszacować grzywnę. Jeśli jest to czyn zabroniony o małej wartości, kara grzywny może wynosić do 720 stawek dziennych, które ustalane są przez sąd na podstawie dochodów właściciela mieszkania, jego majątków oraz sytuacji rodzinnej.

Podatek od wynajmu mieszkania a praca za granicą

Osoby na stałe przebywające za granicą nierzadko pozostawiają w Polsce mieszkania, których wynajem stanowi dla nich dodatkowe źródło dochodu. W takim wypadku z uzyskanego przychodu zagranicznego nie muszą rozliczać się z polskim urzędem skarbowym. W Polsce muszą jednak płacić podatek od przychodów z wynajmu nieruchomości położonej w Polsce. Mają też obowiązek złożyć zeznanie roczne PIT-28 po zakończeniu roku podatkowego.