Jaki podatek od wynajmu mieszkania w 2022 roku?
Osoby chcące zarabiać na wynajmie mieszkania do końca 2021 roku mogły wybrać jedną z dwóch form opodatkowania:
- podatek dochodowy na zasadach ogólnych (opodatkowany według skali podatkowej) - obliczany na podstawie łącznej kwoty dochodów w ciągu roku w skali 17% lub 32%,
- podatek ryczałtowy - 8,5% i 12,5%.
Po wejściu w 2022 roku Polskiego Ładu jedyną opcją jest rozliczanie najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zaletą tego rozwiązania jest m.in. niższy podatek niż w przypadku skali podatkowej. Wadą: niemożność zastosowania kwoty wolnej od podatku i odliczenia kosztów.
Należy jednak podkreślić, że osoby, które dotychczas rozliczały się na zasadach ogólnych mają prawo do zachowania wybranej formy opodatkowania do końca bieżącego roku. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych zacznie obowiązywać je od 2023 roku. Natomiast osoby rozliczające się do tej pory ryczałtem nie mają już możliwości zmiany formy opłacania podatku na rozliczenie najmu na zasadach ogólnych. Ponadto w 2022 roku kwota wolna od podatku to 30 tysięcy złotych, a pierwszy próg podatkowy wynosi 120 tysięcy złotych.
Z drugiej strony, od 2021 r. funkcjonuje rozwiązanie, które pozwala w ramach działalności gospodarczej rozliczać najem nie tylko na zasadach ogólnych, ale też w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wcześniej z tej formy opodatkowania można było skorzystać tylko w przypadku rozliczenia najmu prywatnego. Ryczałt wiąże się z niższą stawką podatku dla osób prowadzących działalność gospodarczą.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od najmu mieszkania
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w przypadku rozliczania najmu można zastosować wyłącznie wtedy, gdy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód z najmu, złożymy do naczelnika urzędu skarbowego odpowiednie oświadczenie.
W obecnym roku stawka podatku ryczałtowego wynosi 8,5% przy rocznych dochodach do 100 tysięcy złotych z wynajmu i 12,5% przy dochodach wyższych niż wspomniana kwota. Takie stawki podatku są niższe niż w wypadku formy opodatkowania na zasadach ogólnych.
Należy przy tym pamiętać, że w przypadku ryczałtu koszty uzyskania przychodu nie są uwzględniane, a więc przy rozliczaniu najmu brana pod uwagę jest wyłącznie pełna kwota przychodów z wynajmu mieszkania. Ponadto, nie każde pieniądze otrzymane od najemcy są uwzględniane jako przychód. Prywatny najem mieszkania opodatkowany ryczałtem wymaga od właściciela nieruchomości rozróżnienia w umowie najmu kwoty czynszu dla siebie oraz niezbędnych opłat eksploatacyjnych. W ten sposób może on uniknąć niepotrzebnego zwiększania przychodu. Podatek od wynajmu mieszkania nie obejmuje bowiem opłat, nawet gdy najemca co miesiąc przelewa wynajmującemu środki finansowe na ich uiszczenie.
Do niewątpliwych zalet ryczałtu należy stosunkowo niska stawka podatku i proste rozliczanie, ponieważ nie ma konieczności odliczania kosztów i przekopywania się przez rachunki czy faktury związane z wynajmem mieszkania.
W przypadku małżonków najem prywatny mieszkania stanowiącego ich wspólność majątkową podlega obowiązkowi zapłaty podatku po połowie. Jeśli chcą rozliczać najem tylko u jednego z nich, muszą złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego. Mają na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w danym roku najem prywatny przyniósł im pierwszy przychód.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych do 2022 roku
Osoby, które rozliczają najem prywatny na zasadach ogólnych, mają pewność, że do końca 2022 roku nic się nie zmieni. Tak jak do tej pory, rozliczeniu podlegać będzie kwota dochodu z najmu mieszkania, a więc przychód pomniejszony o koszty. Co istotne, za poniesione koszty uwzględniane będą tylko niezbędne i uzasadnione wydatki związane z osiągnięciem i zabezpieczeniem przychodów z najmu. Zaliczyć do nich można:
- zakupy mebli, sprzętu RTV i AGD oraz innego wyposażenia mieszkania,
- opłaty za media oraz koszty administracyjne,
- koszty remontów i drobnych napraw,
- odpisy amortyzacyjne,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- odsetki od kredytu hipotecznego,
- prowizja pośrednika.
Co istotne, od 2023 roku przestanie obowiązywać amortyzacja lokali i budynków mieszkalnych. Odpisy amortyzacyjne będzie można odliczyć do 31 grudnia 2022 roku pod warunkiem, że nieruchomość została kupiona do końca 2021 roku.
Szczególną uwagę na prawidłowe rozliczanie podatku według zasad ogólnych w zakresie najmu muszą zwrócić osoby mające kredyt hipoteczny. Odliczeniu podlega bowiem wyłącznie część odsetkowa. Nie odlicza się części kapitałowej kredytu hipotecznego.
Wszystkie koszty - ubezpieczenie nieruchomości, zapłata rat, zakup wyposażenia itp. muszą być odpowiednio udokumentowane. Dotyczy to zarówno wynajmu związanego z działalnością gospodarczą, jak i rozliczania najmu prywatnego.
Jakie rozliczanie najmu wybrać?
Generalnie najlepiej byłoby wybrać taką formę opodatkowania najmu, która generuje najniższy podatek. Niestety Polski Ład odebrał nam możliwość zmiany rozliczania podatku przy najmie prywatnym. Obowiązują więc stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w zależności od całości dochodu.
Warto przy tym pamiętać, iż w niektórych przypadkach najem prywatny może zostać zakwalifikowany jako noszący cechy działalności gospodarczej. Jeśli nie ograniczamy się tylko do udostępniania jednego, własnego mieszkania w ramach najmu prywatnego, ale zajmujemy się np. najmem krótkoterminowym, urząd skarbowy może zakwalifikować taki zarobek jako osiągnięty w ramach działalności gospodarczej.
Aby zachować jasność w tym zakresie, warto wystąpić do urzędu skarbowego o wydanie interpretacji indywidualnej. Podpisanie umowy najmu w przypadku działalności gospodarczej ma oczywiście swoje zalety. Możemy m.in. wybrać dowolną formę opodatkowania, np. podatek liniowy czy podatek dochodowy na zasadach ogólnych. Większa elastyczność pozwala zastosować rozwiązania, które ostatecznie wygenerują niższy podatek dochodowy.
Z drugiej strony prowadzenie działalności gospodarczej generuje m.in. obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i rozchodów, opłacania składek ZUS itp.
Jak przejść ze skali podatkowej do opodatkowania ryczałtem?
W celu zmiany sposobu rozliczania za wynajmowane mieszkanie, konieczne było złożenie oświadczenia do urzędu skarbowego do 20 stycznia bieżącego roku. Od 2023 roku wszystkie umowy z tytułu najmu prywatnego będą rozliczane już w formie ryczałtu, stąd też nie będzie trzeba składać żadnych dokumentów. Wystarczy, że właściciel mieszkania wpłaci należną kwotę podatku dochodowego do 20. dnia następującego po miesiącu, w których został uzyskany przychód. W przypadku grudnia - w dniu, w którym należy złożyć zeznanie podatkowe roczne. PIT-28 należy złożyć do 31 stycznia kolejnego roku.
Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania
Osoba osiągająca przychody z najmu prywatnego musi we własnym zakresie obliczyć i samodzielnie uregulować zaliczki na podatek dochodowy z umowy najmu. Wpłaca je na konto urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto dochód. Zaliczki powinny być obliczane osobno dla najmu prywatnego oraz za wynajem mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przy czym wpłacamy je dopiero po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku. Należy przy tym pamiętać, iż kwota wolna przysługuje raz dla wszystkich źródeł dochodu - z działalności gospodarczej, przychodów w ramach najmu prywatnego itd.
Ważne!
W najmie prywatnym przychód wykazujemy wyłącznie wtedy, gdy go faktycznie uzyskamy. Nieopłacone kwoty nie generują obowiązku podatkowego w podatku dochodowym - niezależnie od tego, jaką formę opodatkowania wybierzemy w ramach rozliczania najmu - na zasadach ogólnych czy ryczałtu.
Niestety, zasada ta nie obowiązuje w podatku dochodowym przy działalności gospodarczej. W tym wypadku za przychód uznajemy kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.
Wynajem mieszkania a rozliczenie roczne
Zależnie od tego, czy najem prywatny jest opodatkowany na zasadach ogólnych czy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, wyjmującego obowiązuje inny formularz rozliczenia rocznego.
- Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu: PIT-28 - do końca lutego danego roku.
- Według skali podatkowej (zasady ogólne): PIT-36 - do końca kwietnia danego roku.
Zasady ogólne umożliwiają rozliczenie różnych przychodów opodatkowanych według skali podatkowej w tym samym formularzu. Dotyczy to np. przychodów osiągniętych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy umowy o pracę. W przypadku ryczałtu nie ma takiej możliwości. Jeśli dana osoba oprócz przychodów z najmu prywatnego osiągnęła przychody opodatkowane na zasadach ogólnych lub na zasadach podatku liniowego, musi złożyć osobne deklaracje (podatek liniowy rozlicza się w PIT-36L).
Kara za nieodprowadzanie podatku za najem prywatny
Wszystkie kwestie karne związane z podatkiem z tytułu najmu prywatnego reguluje KKS - Kodeks Karny Skarbowy. Jeśli właściciel mieszkania nie odprowadza podatku z tytułu najmu mieszkania, musi liczyć się z karą od urzędu skarbowego. Należy wtedy zapłacić zaległy podatek wraz odsetkami, ale urząd może również zastosować inne środki. Warto tutaj podkreślić, że Urząd może ze względu na rodzaj uwzględnionego czynu zabronionego, naliczyć wielokrotność stawek dziennych minimalnego wynagrodzenia, które w 2022 roku wynosi 3010 złotych.
Każdego roku minimalne wynagrodzenie rośnie, co przełoży się na jeszcze wyższe kary finansowe dla nieuczciwych płatników podatku - zarówno osoby prywatnej, jak i właściciela działalności gospodarczej. Przy oszustwach podatkowych to fiskus określa, w jakiej kwocie podatek od wynajmu mieszkania został pomniejszony, by następnie móc oszacować grzywnę. Jeśli jest to czyn zabroniony o małej wartości, kara grzywny może wynosić do 720 stawek dziennych, które ustalane są przez sąd na podstawie dochodów właściciela mieszkania, jego majątków oraz sytuacji rodzinnej.
Wypełnij deklarację on-line
