Podatek PCC od zakupu mieszkania – kto i kiedy musi zapłacić?

Podatek PCC od nieruchomości - czym jest?

Wybór i zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie, szczególnie w obecnej dobie znacznego wzrostu cen nieruchomości. To zrozumiałe, że chcemy znaleźć lokal możliwie najwyższej jakości w najbardziej korzystnej cenie. Realny koszt zakupu mieszkania zależy od wielu czynników. Trzeba też pamiętać, że wydatek związany z jego nabyciem nie zamyka się w cenie podanej przez ogłoszeniodawcę. Koszty dodatkowe, takie jak podatek od zakupu mieszkania, mogą zaskoczyć swoją wysokością. Dlatego to tak ważne, by wcześniej je obliczyć i uwzględnić w budżecie.

Niezależnie od tego, czy nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego, musimy zapłacić podatek od kupna mieszkania. Nie ma przy tym znaczenia, czy będzie ono służyć prywatnie, czy zakupiliśmy je na cele inwestycyjne. Nie ma też znaczenia rodzaj finansowania - podatek od kupna mieszkania płaci zarówno osoba zaciągająca w tym celu kredyt hipoteczny, jak i szczęśliwy posiadacz wystarczającej ilości gotówki.

Podatek od kupna mieszkania to potoczna nazwa podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). To ta sama danina, którą płacą np. nabywcy samochodów i innych pojazdów. Należy jednak pamiętać, że nie w każdym przypadku konieczna jest zapłata właśnie podatku PCC.

Jaki podatek przy zakupie nieruchomości?

W Polsce obowiązuje zasada o unikaniu podwójnego opodatkowania. W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego, na nowym właścicielu spoczywa obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Natomiast od zakupu mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) płaci się podatek VAT. Nie ma takich sytuacji, w których należałoby jednocześnie uiścić zarówno podatek VAT, jak i PCC.

Podatek PCC od nieruchomości a rynek pierwotny

Kupno mieszkania od dewelopera, z rynku pierwotnego, nie rodzi obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim wypadku płaci się podatek VAT.

Wysokość podatku VAT przy zakupie lokalu mieszkalnego jest już wliczona w jego cenę. Nabywca nieruchomości otrzymuje od dewelopera fakturę VAT - określona na niej kwota brutto jest kwotą do zapłaty i zawiera wartość podatku VAT. W tej sytuacji podatek od kupna mieszkania nie wymaga od nowego właściciela ani składania deklaracji do urzędu skarbowego, ani samodzielnego odprowadzania podatku. Zajmuje się tym deweloper.

Podatek PCC od nieruchomości a rynek wtórny

Podatek od zakupu mieszkania na rynku wtórnym - najczęściej od osoby fizycznej będącej poprzednim właścicielem - to podatek od czynności cywilnoprawnych, w tym wypadku od zawarcia umowy kupna sprzedaży. Warto przy tym pamiętać, że jeśli osoba fizyczna kupi mieszkanie od dewelopera, a następnie dojdzie do transakcji sprzedaży nieruchomości - nawet jeśli pozostała ona w stanie nieużywanym - to mamy do czynienia ze sprzedażą mieszkania z rynku wtórnego. Pojęcie rynku pierwotnego obejmuje wyłącznie nieruchomości, które powstały w zakresie przedsięwzięcia deweloperskiego.

Podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba zapłacić także przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Obowiązek ten spoczywa na kupującym.

Kiedy podatek PCC od zakupu nieruchomości?

Zobowiązanymi do uiszczenia podatku PCC są osoby fizyczne, które kupiły mieszkanie na rynku wtórnym od innej osoby fizycznej. Bardzo rzadko zdarza się zakup mieszkania od przedsiębiorcy niebędącego podatnikiem VAT - w takim wypadku nabywca dostaje od sprzedawcy fakturę bez VAT, ale musi obliczyć, ile wynosi podatek PCC i uiścić go do urzędu skarbowego.

Po zakupie mieszkania nowy właściciel ma obowiązek nie tylko sam obliczyć podatek PCC, ale też złożyć do urzędu skarbowego deklarację podatkową PCC-3. W praktyce zadanie to najczęściej przejmuje na siebie notariusz, z którego usług i tak musimy skorzystać w przypadku zakupu mieszkania. Notariusz nie tylko oblicza, ale też wpłaca do urzędu skarbowego podatek od kupna mieszkania na rynku wtórnym. Sam natomiast nalicza właścicielowi mieszkania całościową opłatę - sumę kwoty swojej usługi wraz z kwotą uiszczonego podatku.

Podatek od zakupu mieszkania PCC należy uiścić w ciągu 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego. Przy nabyciu lokalu na rynku wtórnym obowiązek powstaje:

• w dniu zawarcia umowy kupna sprzedaży (chodzi o umowę właściwą przeniesienia własności nieruchomości, nie umowę przedwstępną);
• w dniu wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub podpisania umowy notarialnej, która zawiera zapis o jej ustanowieniu.

W praktyce nowy właściciel od zakupu mieszkania ma 2 tygodnie na dopełnienie wszystkich formalności: złożenie PCC-3 oraz zapłatę podatku od zakupu mieszkania.

Ile wynosi PCC od zakupu nieruchomości?

Stawka podatku PCC przy kupnie mieszkania wynosi 2%. Ostateczną kwotę do zapłaty wylicza się na podstawie umowy kupna sprzedaży nieruchomości. Taka procedura skłania niektórych nabywców do zaniżania kosztu zakupu mieszkania. Nie jest to jednak dobry pomysł - urząd skarbowy ma prawo zweryfikować jego wartość rynkową, a gdy dostrzeże znaczne rozbieżności - zakwestionować i wezwać nabywcę do dokonania korekty. Dzieje się tak zawsze, gdy wartość nieruchomości zostaje zaniżona. Dodatkowo, jeśli cena kupna mieszkania jest niższa o ponad 33% od jego wartości rynkowej, podatnik musi liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z wydaniem opinii biegłego powołanego przez organ podatkowy.

Fiskus może żądać wyjaśnień lub dopłaty podatku, jeśli Wartość rynkową przedmiotu opodatkowania określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danym regionie, biorąc pod uwagę m.in. stan lokalu, stopień zużycia czy położenie.

A co w przypadku zakupu mieszkania, które z różnych względów rzeczywiście kosztowało mniej niż podobne lokale w tej samej okolicy? Warto wtedy w umowie wskazać okoliczności, które miały wpływ na niższą cenę nieruchomości (np. bardzo zły stan techniczny mieszkania, sąsiedztwo torów kolejowych, wysypiska śmieci itp.).

Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym wymaga uzyskania opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wartości nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, iż w takim przypadku płacimy też podatek od ustanowienia hipoteki. Ile wynosi podatek w tym wypadku? Stawka podatku zależy od rodzaju ustanowionej hipoteki. Dla hipoteki zwykłej wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, natomiast przy hipotece kaucyjnej wysokość podatku jest zryczałtowana - wynosi 19 zł.

Z kolei na stawkę podatku VAT wpływ ma powierzchnia mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym:

• 8% dla mieszkań o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych do 300m2;
• 23% dla powierzchni mieszkania większej niż - odpowiednio - 150 m2 i 300m2, a także przy zakupie garażu lub komórki lokatorskiej.

Warto w tym miejscu wspomnieć, iż dla garażu lub komórki lokatorskiej, stawkę 8% można zastosować wyłącznie wtedy, gdy wraz z mieszkaniem stanowią one jedną nieruchomość - nie mają osobnych hipotek ani odrębnej własności nieruchomości. Zasada ta ma też swoje skutki przy sprzedaży - nie można sprzedać osobno mieszkania, a osobno garażu lub komórki, są one bowiem jedną nieruchomością.

Co istotne, podatek od zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest już wliczony w jego cenę. Nowy właściciel nie musi więc obliczać jego wartości, tak jak w przypadku podatku PCC.

Czy podatek PCC od zakupu nieruchomości jest kosztem?

Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym jest zasadniczo podatkiem płaconym przy transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi. Zdarza się jednak, że mieszkanie z rynku wtórnego kupuje przedsiębiorca - wtedy wysokość podatku PCC stanowi koszt podatkowy.

Od 2023 roku przedsiębiorcy stracili prawo do amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Dodatkowo wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, takie jak podatek PCC, odsetki, prowizje czy taksa notarialna, poniesione do momentu przyjęcia lokalu w użytkowanie, nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu (KUP). W praktyce oznacza to, że wydatki takie mogą podnosić koszt nieruchomości, ale uwzględnia się je dopiero przy jej sprzedaży.

Zwolnienie z podatku przy zakupie nieruchomości

Część nabywców mieszkań z rynku wtórnego nie musi płacić podatku od zakupu mieszkania. Zwolnienie z tego obowiązku przysługuje w przypadku lokali mieszkalnych:

• Zakupionych od spółdzielni – z prawem spółdzielczym własnościowym. W przypadku takich lokali właścicielem pozostaje wciąż spółdzielnia;
• Komunalnych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• Zakupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Podatek od kupna mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym obejmuje praktycznie wszystkich nabywców lokali własnościowych. Obowiązku tego nie da się uniknąć. Poza wymienionymi wyżej przypadkami, nie obowiązują żadne zwolnienia ze względu np. na rodzaj mieszkania czy status właściciela.

Kto płaci podatek PCC od sprzedaży nieruchomości?

Zakup mieszkania zawsze wiąże się z wymogiem zapłaty podatku. Należy jednak pamiętać, że obowiązuje on także przy sprzedaży mieszkania. Mamy wtedy do czynienia nie z podatkiem PCC, lecz z podatkiem dochodowym.

Podatek dochodowy wynosi 19%, przy czym liczymy go nie od wartości nieruchomości, ale od kwoty zysku osiągniętego na transakcji (różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną sprzedaży mieszkania).

Sprzedający składa do urzędu skarbowego deklarację PIT-39. Ma na to czas do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym sprzedał mieszkanie. Termin ten jest także terminem zapłaty podatku.

Co istotne, sprzedający nie musi płacić podatku dochodowego, jeśli:

• Sprzeda mieszkanie po 5 latach od jego nabycia (a w przypadku przedsiębiorcy, który nabył i przyjął lokal mieszkalny na cele działalności gospodarczej: po 5 latach od wycofania go ze środków trwałych);
• Sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, ale uzyskane środki w ciągu 2 lat przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (np. kupi inne mieszkanie, rozpocznie budowę);
• Sprzeda mieszkanie po cenie niższej, niż je kupił.

Kto płaci podatek PCC od sprzedaży nieruchomości?

Kupując mieszkanie, trzeba też liczyć się z innymi kosztami. To m.in. taksa notarialna, czyli opłata za sporządzenie aktu notarialnego, opłata za założenie księgi wieczystej, a w niektórych przypadkach także płatność za usługę biura nieruchomości.

Wysokość taksy notarialnej zależy od ceny zakupionego mieszkania, nie może jednak przekraczać stawki maksymalnej określonej w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości.

Poza opłatami związanymi z samym kupnem mieszkania, trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty m.in. podatku od nieruchomości czy ubezpieczenia, jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt.