Solidarny podatek od nieruchomości 2026 - zasady, orzecznictwo i obowiązki współwłaścicieli

Co to jest solidarny obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?

Współwłasność w nieruchomościach jest zjawiskiem powszechnym: małżonkowie kupują wspólnie mieszkania, dzieci otrzymują spadki po zmarłych rodzicach itp. Wiele obowiązków związanych z użytkowaniem lokalu czy domu spoczywa na tych osobach, które je zamieszkują. To np. zapłata czynszu czy uregulowanie bieżących rachunków.

Inaczej jest w podatku od nieruchomości.

W 2026 r. współwłaściciele, także ci mieszkający za granicą, otrzymują osobne decyzje o wymiarze podatku od nieruchomości do zapłaty. W związku z tym pojawiają się pytania:

• Czy decyzja o podatku od nieruchomości jest pomyłką, skoro jej nie zamieszkują?
• Czy muszą płacić podatek?
• W jakim wymiarze muszą go uiścić, jeśli nieruchomość jest współwłasnością?

Decyzja zostaje dostarczona do wszystkich współwłaścicieli z prostego powodu: w podatku od nieruchomości obowiązuje odpowiedzialność solidarna.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:

4. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (...)

Art. 91 ustawy - Ordynacja podatkowa wskazuje, że do odpowiedzialności solidarnej stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dla zobowiązań cywilnoprawnych. Te z kolei znajdujemy w art. art. 366 - 378 Kc.

Odpowiedzialność solidarna w kontekście podatku od nieruchomości oznacza, że:

• Organ podatkowy może żądać zapłaty podatku od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna;
• Zapłata podatku przez któregokolwiek ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku wszystkich pozostałych;
• Wszyscy współwłaściciele pozostają solidarnie zobowiązani aż do zupełnej spłaty zobowiązania.

W praktyce przekłada się to również na niepodzielność długu, czyli możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności za niezapłacone podatki wszystkich współwłaścicieli.

Ważne!

Analogiczne zasady, jak dla podatku od nieruchomości, stosuje się do podatku rolnego oraz podatku leśnego.

Dlaczego w 2026 roku każdy współwłaściciel otrzymuje osobną decyzję?

Przełom stycznia i lutego to w większości gmin czas wydawania decyzji o wysokości podatku od nieruchomości. Otrzymują je osoby fizyczne, które nie składają corocznej deklaracji DN-1.

W 2026 r. podatników mogą zaskoczyć "podwójne" decyzje dostarczane współwłaścicielom. Osobne listy z gminy dostają nawet małżonkowie zamieszkujący pod jednym dachem. W decyzjach tych kwestia odpowiedzialności solidarnej nie jest wyjaśniana, dlatego posiadacze nieruchomości mogą zastanawiać się, czy widniejąca w piśmie kwota jest wspólna dla wszystkich, czy należna każdemu z osobna.

Ważne!

Kwota podatku od nieruchomości widoczna w decyzji jest łączna dla wszystkich współwłaścicieli. Wystarczy zapłacić ją raz, by należność została uregulowana.

Warto też pamiętać, że decyzja jest wiążąca tylko wtedy, gdy zostanie skutecznie doręczona. Urząd nie może wszcząć egzekucji należności wobec osoby, która takiego pisma nie otrzymała.

Kto musi zapłacić podatek przy współwłasności?

W praktyce solidarny obowiązek podatkowy oznacza, że należność obejmuje wszystkich. Co oczywiście nie oznacza, że współwłaściciele muszą jakość podzielić podatek między sobą. Dla urzędu znaczenie ma fakt, że został zapłacony - nieważne, kto go uiścił.

Ważne!

Zapłata podatku przez jednego współwłaściciela zwalnia z tego obowiązku wszystkich pozostałych. Następuje wtedy wygaśnięcie zobowiązania.

W przypadku braku uregulowania należności urząd może żądać zapłaty podatku od wszystkich współwłaścicieli, od kilku z nich lub od jednego. Wynika to z zasady odpowiedzialności solidarnej.

Uwaga!

Urząd wymierza osobom fizycznym podatek w kwocie ogólnej, w jednym nakazie płatniczym. Nie jest ani zobowiązany, ani uprawniony do dzielenia zobowiązania pomiędzy współwłaścicieli. Potwierdził to m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 31 sierpnia 2005 r. sygn. akt II SA/Wa 648/05.

Faktyczne korzystanie z nieruchomości a obowiązek podatkowy - wyrok NSA

Problem ze wspólnym podatkiem od nieruchomości pojawia się, gdy w praktyce z lokalu czy domu korzysta tylko jeden ze współwłaścicieli. Logiczne wydaje się, że w takiej sytuacji płaci osoba, która faktycznie zamieszkuje nieruchomość lub np. prowadzi w niej firmę.

Decyzję o wymiarze podatku otrzymują natomiast wszyscy współwłaściciele - nawet jeśli jest to kilka osób, z czego część nawet nigdy nie użytkowała danej nieruchomości.

Faktyczne wykorzystanie nie ma jednak znaczenia dla urzędu gminy. Nie mają go również prywatne ustalenia pomiędzy współwłaścicielami. Istotne są wyłącznie dane o własności zawarte w księdze wieczystej.

Przykład

Działkę z domem w wyniku dziedziczenia otrzymało 4 rodzeństwa: Jan, Wojciech, Anna i Maria. Spadkobiercy zgodzili się, by nieruchomość wykorzystywał tylko Jan - prowadzi w niej warsztat samochodowy. Podatek za budynek wykorzystywany na cele firmowe w 2025 r. wyniósł 5.200 zł. Ze względu na trudną sytuację Jan nie uregulował tej należności. Zapłaty podatku wraz odsetkami urząd będzie się domagał od wszystkich czworga współwłaścicieli, mimo że Wojciech, Anna i Maria nawet przez 1 dzień w roku nie korzystali z nieruchomości.

Taki stan rzeczy potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 sierpnia 2025 r. (sygn. akt III FSK 539/24). W sprawie tej współwłaściciel, który faktycznie nie korzystał z nieruchomości, próbował powołać się na prawo o posiadaniu samoistnym, zgodnie z którym podatek obciąża wyłącznie posiadacza samoistnego. Sąd podkreślił jednak, że:

(...) taka sytuacja może mieć miejsce, gdy jeden ze współwłaścicieli posiada samoistnie nieruchomość z zamiarem "wyzucia" z własności innych współwłaścicieli. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyrokach NSA z 28 kwietnia 2022 r., III FSK 4563/21, a także z 14 kwietnia 2025 r., III FSK 400/23, w których przyjęto, że dla opodatkowania jednego z współwłaścicieli nieruchomości, jako posiadacza samoistnego, niezbędne jest zamanifestowanie na zewnątrz woli odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, pobieranie pożytków czy też ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów zmierzających do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym, nie przesądza jeszcze o posiadaniu samoistnym. Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek.

Wyjątki od zasady solidarności - kiedy podatek jest dzielony?

Dalsza część art. 3 ustawy wymienia sytuacje, w którym solidarna odpowiedzialność w podatku od nieruchomości nie ma zastosowania.

[H3] Współwłasność w garażach wielostanowiskowych

W art. 3 ust. 4a ustawy wskazano, iż zasad odpowiedzialności solidarnej nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności.

W takiej sytuacji współwłaściciele płacą podatek w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania w bloku z przydzielonym miejscem postojowym w garażu płaci wyłącznie za swój lokal i za swoje miejsce. Nie ma tu zastosowania odpowiedzialność solidarna wobec miejsc postojowych innych mieszkańców.

[H3] Wyodrębnione lokale mieszkalne

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku właścicieli mieszkań, do których przynależy udział w gruncie oraz części wspólnej budynku wielorodzinnego. Jak wskazuje art. 3 ust. 5 ustawy, obowiązek podatkowy ciąży wtedy na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

W praktyce w obu przypadkach - współwłasności w garażach oraz udziału w gruncie i części wspólnej budynku - podatnik otrzymuje wyliczony podatek w swojej decyzji z urzędu gminy. Nie ma więc ryzyka, że otrzyma pismo z wysokością podatku wspólną dla niego oraz innych mieszkańców i nie będzie wiedział, w jaki sposób go rozliczyć.

Konsekwencje braku pełnej wpłaty i roszczenia regresowe

Logicznym rozwiązaniem przy współwłasności może się wydawać zapłata podatku w takiej części, jaka przypada po podzieleniu należności przez liczbę współwłaścicieli. Szczególnie, gdy osoby te nie mają ze sobą kontaktu lub są w konflikcie. Niestety, takie postępowanie może rodzić problemy, ponieważ nie ma uzasadnienia w przepisach.

Załóżmy, że jeden ze współwłaścicieli wpłaci połowę podatku, a drugi nie zrobi tego wcale. Za zaległości oboje odpowiadają solidarnie. W praktyce oznacza to, że urząd może się domagać zapłaty od dowolnego współwłaściciela lub od obu w tym samym stopniu. Włącznie z egzekucją z majątku.

Dla urzędu nie ma znaczenia, kto zapłacił, a kto nie. Nieskuteczne byłoby też wnioskowanie o rozpatrzenie takiej sprawy przez organ podatkowy w związku z zapłatą części kwoty. Urzędy miast i gmin takich kwestii nie rozpatrują.

Wszelkie spory można rozwiązać wyłącznie na drodze cywilnej, poprzez roszczenia regresowe w związku z powstałymi długami. Dopóki jednak podatek od nieruchomości nie zostanie w pełni zapłacony, urząd będzie żądał zapłaty w ramach odpowiedzialności solidarnej, a z każdym dniem odsetki karne za zwłokę będą rosły.

FAQ - solidarny podatek od nieruchomości

Co w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli jest ustawowo zwolniony z podatku?

W sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia z podatku od nieruchomości, a pozostali - nie, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach, którzy nie podlegają zwolnieniu, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności.

W praktyce oznacza to, że nie płacą oni podatku "za osobę zwolnioną", ponieważ dla niej podatek ten w ogóle nie zostanie naliczony. Oczywiście warunkiem jest prawidłowe złożenie informacji IN-1 wraz z załącznikiem ZIN-2, w którym wykazuje się nieruchomości zwolnione z opodatkowania.

Jaki numer konta i tytuł przelewu wpisać, płacąc za innego współwłaściciela?

Numer rachunku do wpłaty podatku od nieruchomości znajduje się w decyzji przesłanej przez gminę i jest on wspólny dla wszystkich współwłaścicieli.

Płacąc za innego współwłaściciela, wystarczy wpisać w tytule przelewu oznaczenie podatku, rok oraz numer decyzji, np. "Podatek od nieruchomości za 2026 r., decyzja nr X". Nie ma konieczności wpisywania nazwiska podatnika, dla urzędu ważna jest prawidłowa identyfikacja zobowiązania, za które dokonywana jest wpłata.

Co się dzieje z obowiązkiem solidarnym po śmierci jednego ze współwłaścicieli?

Obowiązek solidarny nie wygasa po śmierci jednego ze współwłaścicieli, ale przechodzi na spadkobierców zgodnie z prawem dziedziczenia. Spadkobiercy wstępują w prawa i obowiązki zmarłego. Oznacza to, że dziedziczą nie tylko prawo do współwłasności lokalu, ale też ewentualne długi.

Czy można złożyć jedną informację IN-1 dla wszystkich współwłaścicieli?

Tak. Do informacji IN-1 należy dołączyć załącznik ZIN-3, w którym wskazuje się dane pozostałych podatników. Jeden formularz IN-1 może zostać złożony przez maksymalnie 3 współwłaścicieli.

Bibliografia:

• Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 707)
• https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/C5D030B4D8 - dostęp: 10.02.2026
• Broszura do formularza "Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych - IN-1 oraz załączników ZIN-1, ZIN-2 i ZIN-3 dostępna na: https://www.podatki.gov.pl/media/dyxlfw5i/broszura-informacyjna-in-1.pdf - dostęp: 10.02.2026