Nowe podatki od nieruchomości. Co planuje Ministerstwo Finansów i kogo dotkną zmiany?

Jakie zmiany zapowiedziało Ministerstwo Finansów?

Trwające już od wielu lat problemy mieszkaniowe skłaniają rząd do rozważania kroków, które miałyby na celu m.in. ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości. Pierwszym krokiem, o którym wspomniał wiceminister finansów Jarosław Neneman w rozmowie z "Pulsem Biznesu", jest ograniczenie korzystania z ulgi mieszkaniowej. Preferencja, która miała z założenia wspierać zakup wykorzystywanego na własne cele mieszkania po sprzedaniu poprzedniego, jest zdaniem wiceministra nadużywana i niedostatecznie uregulowana.

Nie ukrywam, że chcemy się przyjrzeć opodatkowaniu nieruchomości, ale na razie od strony stosowania ulgi mieszkaniowej. Bo w tej chwili jej zakres jest, naszym zdaniem, zdecydowanie za szeroki - powiedział.

Niezależnie od tego, jakie zmiany podatkowe zostaną wprowadzone w ustawie, z pewnością nowe przepisy nie wejdą w życie w 2025 r. Pojawiły się też propozycje nowych podatków od nieruchomości.

Jakie warianty podatku są aktualnie rozważane?

Obecnie jedynym podatkiem lokalnym obejmującym grunty, budynki i budowle jest w Polsce podatek od nieruchomości. Od wielu lat mówi się jednak o wprowadzeniu nowego podatku od wartości nieruchomości - tzw. podatku katastralnego. Z takim projektem w listopadzie 2025 r. wystąpiła partia Razem. Zmiana w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych miałaby objąć także wdrożenia podatku od pustostanów.

Kogo mogą objąć nowe podatki i w jakim zakresie?

Podatek katastralny przyjmuje różne formy w krajach europejskich. W Polsce mówi się o wprowadzeniu podatku od trzeciego mieszkania, którego stawka procentowa miałaby rosnąć dla kolejnych nieruchomości. W formie, którą Partia Razem nazywa "podatkiem antyspekulacyjnym", zmiany nie odczuliby "zwykli" obywatele - właściciele jednego lub nawet dwóch lokali. Nowe przepisy uderzałby za to we flipperów, którzy zawodowo zajmują się spekulacjami na rynku mieszkaniowym.

Z kolei podatek od pustostanów miałby objąć nieruchomości przetrzymywane bez wykorzystania. Konieczne byłoby jednak sformułowanie nowej definicji pustostanu w taki sposób, aby zmiany nie uderzyły np. w osoby, które chcą sprzedać mieszkanie, ale od dłuższego czasu nie udaje się im tego zrobić.

Dlaczego wdrożenie podatku jest problematyczne - analiza ekspertów

Choć wprowadzenie podatku od trzeciego mieszkania w Polsce może się wydawać dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia zapobiegania spekulacjom, w praktyce mógłby okazać się problematyczny, trudny do wdrożenia.

Nie mamy po pierwsze krajowego, zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, który dałby informację m.in. o tym, ile, jakich i kto ma nieruchomości mieszkaniowych. A po drugie, oszacowanej wartości nieruchomości, która przecież ma być podstawą decyzji administracyjnej o wymiarze podatku - powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Eksperci ostrzegają też przed skutkami, jakie nowy podatek od mieszkań odczują przede wszystkim zwykli obywatele - właściciele nieruchomości i najemcy.

Każde dodatkowe obciążenie fiskalne to realny wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, który ostatecznie znajduje odzwierciedlenie w cenach mieszkań lub czynszach. W rezultacie problem dostępności mieszkań się pogłębi, zamiast się rozwiązać - mówi Grzegorz Kawecki, prezes zarządu Pekabex Development.

Ekonomiczne skutki nowych podatków od mieszkań

W zależności od formy wprowadzenia nowego podatku od nieruchomości, wpływy do budżetu państwa wyniosłyby nawet kilka miliardów złotych rocznie.

Progresywne opodatkowanie nieruchomości uderzyłoby jednak w zwykłych podatników oraz drobnych inwestorów. Przykładowo za 50-metrowe mieszkanie w Warszawie obecny podatek wynosi około 60 zł rocznie. Gdyby wprowadzić 1-procentowy podatek od trzeciego mieszkania (tak jak w projekcie Partii Razem), kwota wzrosłaby do 5-10 tys. zł rocznie. A przecież wielu podatników "trzyma" swoje lokale nie dla zysku, ale np. na zabezpieczenie przyszłości dzieci czy własnej emerytury.

Wpływ na minimalną podaż mieszkań

Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości podwyższyłyby koszty ich posiadania, co wielu właścicieli skłoniłoby do sprzedaży swoich lokali. Naturalną konsekwencją takiego stanu rzeczy byłoby obniżenie podaży mieszkań. Choć teoretycznie nowy podatek od wartości nieruchomości mógłby skłonić inwestorów do wprowadzenia przetrzymywanych lokali na rynek, eksperci przekonują, że największe podmioty - spekulanci zarabiający miliony na inwestycjach - znajdą sposób na ominięcie nowych przepisów.

Możliwy wzrost cen najmu i kosztów utrzymania nieruchomości

Choć nowa danina ma być nałożona na właścicieli mieszkań w Polsce, wyższy koszt utrzymania nieruchomości odczują w dużej mierze najemcy. Aby utrzymać swoje lokale, ich posiadacze będą masowo podwyższać czynsze. Z oczywistych względów zmiana ta nie będzie szła w parze ze wzrostem zarobków, podatnicy wynajmujący swoje mieszkania będą musieli z nich rezygnować lub znacząco obniżyć standardy. Wielu podatników utrzymujących mieszkania jako zabezpieczenie na przyszłość może być zmuszona do ich sprzedaży.

Reakcje deweloperów - możliwe wstrzymanie inwestycji

Wprowadzenie ustawy zakładającej progresywne opodatkowanie nieruchomości mieszkalnych w konsekwencji będzie dużym obciążeniem dla deweloperów, którzy w konsekwencji mogą nawet wstrzymywać realizację kolejnych projektów. Mamy więc do czynienia nie z ograniczeniem działań spekulantów, ale z utrudnieniami dla firm uczciwe realizujących inwestycje dla mieszkańców.

Efekt domina: od kosztów budowy po decyzje inwestorów

Zmiany w podatku od nieruchomości dotkną nie tylko właścicieli mieszkań, ale też całą branżę budowlaną. Ograniczenie liczby inwestycji, wstrzymywanie decyzji o zakupie i masowe sprzedawanie lokali przyczyni się do zmniejszenia konkurencji, a co za tym idzie to wzrostu cen. Nowy podatek od nieruchomości może uruchomić lawinę, która pogłębi istniejące już nierówności.

Jakie są możliwe scenariusze dalszych prac nad podatkiem?

Projekt przepisów wprowadzający nowe podatki od mieszkań musi mieć 15 podpisów, aby mógł zostać złożony w Sejmie.

Zaproponowaliśmy mechanizm oparty na istniejącym Rejestrze Cen Nieruchomości. Nie jesteśmy dogmatycznie przywiązani do konkretnych przepisów, jesteśmy otwarci na pracę nad tymi rozwiązaniami w komisjach - powiedział w rozmowie z PAP lider partii Razem Adrian Zandberg.

Aktualnie partia Razem jest na etapie zbierania wymaganej liczby podpisów. Dopiero po spełnieniu tego warunku rząd będzie debatował o zasadności nowego podatku od nieruchomości. Obecnie Minister Finansów nie potwierdził planów wprowadzenia podatku antyspekulacyjnego w Polsce. Wiceminister Lewandowski zapowiedział natomiast poselski projekt ustawy z tzw. rozwiązaniami pomostowymi. Nie jest więc wykluczone, że w najbliższych latach zmiany w ustawie zostaną dokonane.

Źródło: Puls Biznesu, PAP, portalsamorzadowy.pl