Puste mieszkania pod lupą fiskusa - kto naprawdę zapłaci za puste mieszkania i ile to może kosztować?

Czym właściwie jest pustostan i kiedy o nim mówimy?

W polskim prawodawstwie - ani podatkowym, ani budowlanym - nie funkcjonuje definicja pustostanu. W znaczeniu ogólnym jest to jednak nieruchomość, która pozostaje niezamieszkana i nie jest wykorzystywana ani na cele mieszkaniowe, ani na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Oczywiście aby uznać lokal za pustostan, musi on pozostawać niezamieszkany przez dłuższy czas - przynajmniej kilka miesięcy.

Skąd w ogóle pomysł, by opodatkować puste mieszkania?

Z przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Polsce mamy ponad 1,8 mln pustostanów. To aż 11% całkowitej liczby lokali. W wielu przypadkach są to lokale do remontu, pozostałe po zmarłych, o nieuregulowanym stanie prawnym. Jednak często traktowane są jako lokata kapitału.

Pustostany nie tylko przyczyniają się do degradacji infrastruktury miejskiej, ale też sprzyjają niskiej podaży lokali mieszkalnych. Nowy podatek miałby zachęcić właścicieli do wynajmu lub sprzedaży takich nieruchomości. To przyczyniłoby się do obniżenia presji cenowej i zwiększenia dostępności mieszkań. Ograniczyłoby też spekulacje i wykorzystywanie lokali w celach inwestycyjnych.

Jak samorządy radzą sobie z brakiem centralnego podatku od pustostanów?

Aktualnie nie ma ogólnokrajowego podatku od pustostanów. Co jakiś czas pojawiają się pomysły, a nawet projekty ustaw, jednak żadne z nich póki co nie było poważnie rozważane przez Ministerstwo Finansów.

Samorządy od lat jednak walczą o większe wpływy i dostępność narzędzi ograniczających spekulacje na rynku mieszkaniowym. W tym celu wykorzystują m.in. uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24), z której pośrednio wynika, że puste lokale można uznać za wykorzystywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i opodatkować najwyższą stawką podatku od nieruchomości.

Katowice: 30 razy wyższy podatek od pustych mieszkań deweloperskich

Rada Miasta Katowic uznała, że trwałe pustostany pozostające w rękach deweloperów nie mogą być opodatkowane preferencyjną stawką dla nieruchomości mieszkalnych wynoszącą 1,19 zł / m² powierzchni użytkowej. Nie pełnią bowiem takiej funkcji, lecz są wykorzystywane w związku z prowadzoną działalnością, a tym samym opodatkowane aż 30-krotnie wyższą stawką podatku od nieruchomości - 34 zł / m². Co więcej, katowiccy deweloperzy mają skorygować i zapłacić należy podatek za poprzednie 5 lat.

Kraków: podatek tylko od „trwale" pustych lokat kapitału

Nieco bardziej ostrożnie podchodzą do kwestii władze Krakowa. Wprowadzona we wrześniu 2025 r. zakłada opodatkowanie tylko tych pustych mieszkań, które traktowane są przez właścicieli jako lokata kapitału. Wyższa 30-krotnie stawka dla nieruchomości wykorzystywanych na cele firmowe nie będzie obowiązywała dla lokali, które nie zdążyły się sprzedać. Co ciekawe, projekt zmian został tu przyjęty niemal jednogłośnie.

Inne miasta: między ostrożnością a chęcią sięgnięcia po wyższe stawki

Interpretacja uchwały NSA przez władze Katowic stała się inspiracją dla innych miast, które rozważają wprowadzenie podobnych rozwiązań u siebie.

Perspektywa wyższych wpływów z podatków kusi m.in. władze Trójmiasta - w Gdańsku interpelację do prezydenta miasta złożyli radni PiS oraz Mateusz Skarbek z klubu PO. Analizy trwają także m.in. we Wrocławiu, Białymstoku, Olsztynie, Bydgoszczy i Kielcach.

Podatek od pustych mieszkań rozważają też mniejsze miasta, m.in. podwarszawski Pruszków, gdzie pustostany stanowią aż 9% ogółu mieszkań. Samorządy są jednak ostrożne, a prawnicy zwracają uwagę na fakt, że podejście Katowic i Krakowa jest tylko interpretacją, w dodatku przez wielu ekspertów uznawaną za nieracjonalną.

Co na to rząd i Ministerstwo Finansów? Podatek od pustostanów a plany centralne

Pomysł wprowadzenia podatku od pustostanów w Polsce jest kuszący, jednak w praktyce budzi wiele wątpliwości. Stanowisko Ministerstwa Finansów nie zostało w tym zakresie określone. Choć analizy są prowadzone, obecnie resort rozważa m.in. ograniczenie ulgi mieszkaniowej. W najbliższym czasie w polskim ustawodawstwie nie pojawi się podatek od pustostanów. Mogą natomiast pojawiać się kolejne gminy wprowadzające własne rozwiązania.

Podatek od pustostanów vs. podatek katastralny - dwa straszaki na właścicieli

W listopadzie 2025 r. partia Razem wystąpiła z pomysłem wprowadzenia dwóch nowych podatków. Obok podatku od pustostanów miałby się pojawić też podatek od wartości nieruchomości, funkcjonujący podobnie jak podatek katastralny. Obie daniny w założeniu mają ograniczać spekulacje na rynku mieszkaniowym.

Jak podatek od pustostanów miałby działać w praktyce - mechanika i szare strefy

W wielu krajach na świecie podatek od pustostanów jest osobną daniną. Na przykład w Kanadzie wynosi 3% wartości nieruchomości. W Wielkiej Brytanii obowiązują ustalenia lokalne. W Polsce mógłby przybrać formę niezależnej daniny lub zostać uregulowany w przepisach ogólnych - pustostany byłyby opodatkowane według najwyższej stawki obowiązującej dla domów i mieszkań związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Kiedy mieszkanie staje się „pustostanem" w oczach fiskusa?

Brak definicji pustostanu rodzi wątpliwości w zakresie rozróżnienia, kiedy lokal można uznać za "trwale pusty". Warto podkreślić, że wspomniana uchwała NSA odnosi się do mieszkań celowo niewprowadzanych na rynek w oczekiwaniu na to, że ich wartość wzrośnie. Temu w założeniu miałby przeciwdziałać nowy podatek. O tym zjawisku nie można mówić w przypadku deweloperów, którzy po wybudowaniu budynku próbują sprzedać mieszkania. Tacy przedsiębiorcy działają zgodnie z prawem i specyfiką swojej branży.

Jak gminy udowadniają, że lokal jest pusty albo „trwale pusty"?

Nałożenie wyższego podatku od pustostanów przede wszystkim wymaga udowodnienia, że lokal jest "trwale pusty". Aby to osiągnąć, władze Katowic wysyłają do deweloperów pisma z wezwaniem.

Podobne działania poczyniono w Krakowie - ciężar udowodnienia, że lokal, w którym nikt nie mieszka, powinien być opodatkowany stawką dla budynków mieszkalnych, ma docelowo spoczywać na deweloperach i inwestorach.

Jak inwestorzy i deweloperzy mogą próbować omijać podatek?

W idealnym świecie podatek od pustych mieszkań skłoniły inwestorów i deweloperów do sprawniejszego wprowadzania lokali na rynek - sprzedaż lub najem.

W praktyce podmioty, którym zależy na zabezpieczeniu swojego przychodu i wzroście wartości nieruchomości, będą szukały sposobów na obejście przepisów. Fikcyjne umowy, zakładanie kolejnych firm wyłącznie w celu przekazania prawa własności - takie praktyki mogą stać się powszechne.

Wszystko będzie zależało od formy wprowadzenia nowych przepisów i skuteczności kontroli, jakiej niewątpliwie można się spodziewać ze strony organów podatkowych.

Kto zapłaci podatek od pustych mieszkań - deweloper, fundusz czy właściciel z trzecim mieszkaniem?

Zgodnie z założeniami, podatek od pustych mieszkań miałby obejmować przede wszystkim firmy - głównie deweloperów i inwestorów.

Gdyby nowe przepisy weszły w życie, stałyby się też kłopotliwe dla funduszy sektora mieszkań na wynajem. W przypadku braku chętnych do wynajmowania lokali podmioty takie miałyby wybór: zapłacić wyższy podatek lub obniżyć ceny, by znaleźć lokatorów.

Najmniejsze zainteresowanie inicjatorów zmian obejmuje osoby prywatne - niezależnie od tego, ile mieszkań posiadają. W praktyce bowiem łatwiej jest wezwać dewelopera, fundusz czy inwestora do wykazania, jak długo lokale stoją puste, niż kontrolować prywatne mieszkania w tym zakresie. Niewykluczone jednak, że po wejściu w życie podatku od pustostanów tacy właściciele nieruchomości również znaleźliby się pod lupą fiskusa.

Scenariusze dla właścicieli i rynku - co może się wydarzyć w najbliższych latach?

Wejście w życie przepisów dotyczących podatku od pustostanów, a nawet kolejne decyzje jednostek samorządowych dotyczące nakładania wysokich stawke na takie lokale może paradoksalnie przyczynić się do zmniejszenia dostępności mieszkań w Polsce. Deweloperzy mogą bowiem zacząć wstrzymywać kolejne inwestycje, a to przełoży się na spadek podaży i zachowanie wysokich cen nieruchomości.

Obecnie jednak żadne prace nad zmianą ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie są prowadzone. Natomiast same uchwały gmin nakazujące płacić podatek od nieruchomości będącej pustostanem w najwyższej stawce są kontrowersyjne, opierają się na daleko idącej interpretacji, a w konsekwencji mogą nawet zostać podważone w przyszłych orzecznictwach.

Bibliografia:

https://bip.brpo.gov.pl/pl/content/rpo-podatek-nieruchomosci-wynajem-przedsiebiorcy-nsa

https://www.trojmiasto.pl/dom/Pomysly-na-podatek-od-niesprzedanych-mieszkan-n208314.html

https://krakow.pl/aktualnosci/299019%2C30%2Ckomunikat%2Cstopniowo__ale_skutecznie.html