Co warto wiedzieć?
Spadek cen nieruchomości w nagłówkach - co naprawdę pokazuje najnowszy barometr cen nieruchomości?- Dane z barometru cen mieszkań - gdzie faktycznie notujemy spadek cen nieruchomości
- Gdzie ceny mieszkań nadal rosną mimo narracji o spadkach?
- Rynek pierwotny vs. wtórny - jak wygląda sytuacja?
- Co się dzieje na rynku nieruchomości poza wielkimi miastami?
Spadek cen nieruchomości w nagłówkach - co naprawdę pokazuje najnowszy barometr cen nieruchomości?
W październiku 2025 r. zarówno Barometr Cen Mieszkań publikowany przez portal Tabelaofert.pl, jak i raporty serwisu Otodom.pl, wskazały na zmianę sytuacji na rynku nieruchomości. Wiele dużych miast odnotowało spadek cen mieszkań w porównaniu do wyników wrześniowych. Stopy procentowe spadają, i choć daleko im jeszcze do poziomów sprzed pandemii, niewątpliwie wpływają na zdolność kredytową potencjalnych przyszłych właścicieli mieszkań. Wszystko to skłania ekspertów do prognozowania znaczących zmian, a nawet krachu, jakiego na rynku można się spodziewać w 2026 r.
Warto jednak szczegółowo przyjrzeć się publikowanym raportom, ponieważ prognozy te opieraną się na zmianach, które są przede wszystkim nieznaczne. A ponadto - dość nierówne pod względem geograficznym.
Dane z barometru cen mieszkań - gdzie faktycznie notujemy spadek cen nieruchomości
Pomimo licznych doniesień o spadkach cen mieszkań polski rynek nieruchomości pozostaje stabilny. Jak wskazuje barometr Tabeliofert.pl, ceny mieszkań spadły m.in. w Krakowie (1,2%), Lublinie (3,6%), Bydgoszczy (2,1%) i aglomeracji śląskiej (1,3%). Jak widać, skala spadków cenowych jest ograniczona - w większości dużych aglomeracji nie przekracza 2%.
Warto też przyjrzeć się zmianom w skali rok do roku odnotowanym w barometrze cen nieruchomości. W Krakowie ceny spadły o 2,9%, natomiast w Warszawie - zaledwie o 0,1%. W pozostałych największych miastach odnotowano wzrosty cen mieszkań - nawet do 9,9% w Trójmieście i 8,8% w Bydgoszczy.
Jak wynika z raportu, spadek cen nieruchomości w październiku można uznać raczej za korektę, a nie za znaczącą zmianę czy nawet krach na rynku. Szczególnie, że w ujęciu rocznym ceny mieszkań w największych polskich miastach wciąż są wyższe - średnio o 2,5% w porównaniu z 2024 r.
Gdzie ceny mieszkań nadal rosną mimo narracji o spadkach?
Choć październikowe spadki cen nieruchomości stały się tematem wielu nagłówków, tak naprawdę nie jest to ogólnopolski trend. W październiku w Warszawie nastąpił wzrost cen mieszkań w stosunku do września o 1,9%. W Poznaniu o 1,7%, a we Wrocławiu - o 0,4%.
Znaczące jest też porównanie cen rok do roku. Nawet tam, gdzie w skali miesięcznej spadły, rocznie zdecydowanie wzrosły. Na przykład w Trójmieście odnotowano aż 9,7% wzrost cen mieszkań w porównaniu do 2024 roku. W Bydgoszczy są droższe o 8,8%, we Wrocławiu o 6,1%, a na Śląsku - o 3,2%.
Rynek nieruchomości w Polsce jest geograficznie bardzo nierówny pod względem zmian w cenach. Ma to związek z szeregiem czynników, takich jak atrakcyjność lokalnego rynku pracy (czego najlepszym przykładem jest Wrocław), popyt inwestycyjny, ograniczona podaż gruntów itp.
Rynek mieszkaniowy trzeba analizować lokalnie - nawet w ramach jednego miasta sytuacja może być skrajnie różna. W Warszawie, na Mokotowie, w jednym z naszych projektów właśnie podnosiliśmy ceny. Ale już w Ursusie, gdzie jest duża podaż i mocna konkurencja, deweloperzy nadal udzielają wysokich rabatów i na podwyżki nie ma przestrzeni - powiedziała Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca rednet24 firmy, cytowana w serwisie Tabelaofert.
Rynek pierwotny vs. wtórny - jak wygląda sytuacja?
Informacje o spadkach z barometrów cen nieruchomości najczęściej dotyczą rynku wtórnego - głównie z niego bowiem czerpią dane portale takie jak Otodom.pl czy Tabelaofert.pl. Tymczasem rynek pierwotny nieustannie odnotowuje wzrosty cenowe, o czym świadczy m.in. najnowsza Analiza rynku mieszkaniowego III kwartał 2025 r., przeprowadzona przez Polski Instytut Ekonomiczny.
Zgodnie z raportem, średnie ceny na rynku wtórnym w 17 największych miastach Polski spadły o 2,6% w porównaniu do 2024 roku. Natomiast na rynku pierwotnym - wzrosły aż o 3,2%! Na obu rynkach zmiany w III kwartale były porównywalne do tych z II kwartału 2025 r.
Co się dzieje na rynku nieruchomości? Dlaczego deweloperzy podnoszą ceny, mimo że popyt się stabilizuje? Wpływ na to z pewnością mają czynniki niezależne od stóp procentowych, takie jak rosnące koszty budowy, kurcząca się dostępność gruntów w dużych miastach czy zmiany w gospodarce.
Warto też pamiętać, że obowiązek ujawnienia cen mieszkań, który wszedł w życie we wrześniu 2025 r., dał kupującym twardy punkt odniesienia w zakresie wyboru pomiędzy mieszkaniem deweloperskim, a tym z rynku wtórnego. Taka przejrzystość na dłuższą metę jest korzystna dla deweloperów.
Co się dzieje na rynku nieruchomości poza wielkimi miastami?
Podczas gdy w największych polskich aglomeracjach wzrasta popyt na mieszkania, na wsiach i w mniejszych miejscowościach zainteresowanie potencjalni inwestorzy kierują głównie na zakup gruntów pod budowę domów oraz kupno nieruchomości jednorodzinnych na rynku wtórnym.
Takie plany w dużych miastach są bardzo kosztowne w realizacji, a często też utrudnione ze względu na małą dostępność działek budowlanych. Alternatywa dla życia w miejskim zgiełku kusi, choć w dalszym ciągu największym zainteresowaniem cieszą się miejscowości położne względnie blisko dużych miast i kwitnącego w nich rynku pracy.
Natomiast w mniejszych miastach wojewódzkich, jakich jak Olsztyn, Białystok czy Opole, rynek pierwotny odnotowuje wyraźne, bo ponad 10-procentowe wzrosty cen mieszkań - zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym.
Kredyty, stopy procentowe i zdolność kredytowa - niewidoczne tło spadku cen nieruchomości
Rynek kredytów hipotecznych napędza popyt na nieruchomości - wciąż bowiem nabywcy kupujący za gotówkę są niewielkim procentem wszystkich kupujących. Rekordowo wysokie stopy procentowe zahamowały rynek w ubiegłych latach. Obecnie jednak wprowadzane zmiany przekładają się na spadek cen nieruchomości.
Jak obniżki stóp procentowych przekładają się na popyt na mieszkania?
Kolejne obniżki stóp procentowych to jeden z najważniejszych czynników mających wpływ na rosnący popyt na mieszkania. Niższe stopy to tańsze kredyty, a tańsze kredyty to większa zdolność kredytowa.
Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) w III kwartale 2025 r. do banków wpłynęło 116 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. To aż o 36% więcej niż w tym samym kwartale 2024 roku. Również w II kwartale tego roku liczba wniosków przekroczyła 100 tys. Na rosnący popyt wpływ mają też ceny - od 6 miesięcy niższe niż rok wcześniej. Jak widać, chętnych na kredyty jest coraz więcej, nawet gdy mówi się o spadku cen nieruchomości.
Dlaczego obniżki rat kredytowych nie wywołały już skoku sprzedaży mieszkań?
Po fali podwyżek stóp procentowych z 2021 i 2022 r., pierwsze obniżki od NBP na nowo napędziły sprzedaż nieruchomości w Polsce. Jednak na kolejne rynek nie zareagował już tak entuzjastycznie. Co nie oznacza, że chętnych na zakup lokali jest mniej. Wielu potencjalnych kupców wstrzymuje się z decyzją o wyborze mieszkania, w oczekiwaniu na "lepszy moment" - stabilizację gospodarki i wartości pieniądza. Znaczenie ma też pogorszenie na rynku pracy. Dalsze obniżanie stóp i większy spadek cen nieruchomości to dla tych osób perspektywa dokonania zakupu na korzystniejszych warunkach.
Subiektywne odczucia konsumentów mają często większe znaczenie dla ich decyzji ekonomicznych niż twarde statystyki. Obawy dotyczące sytuacji osobistej, pracy, otoczenia gospodarczego czy geopolitycznego - mogą wstrzymywać tak ważne decyzje, jak nabycie nieruchomości, zwłaszcza na kredyt - powiedział Jan Dziekoński z serwisu RynekPierwotny.pl.
Deweloperzy wciskają hamulec - podaż nowych mieszkań a spadek cen nieruchomości
Jak wynika z raportów serwisu Otodom.pl, w październiku deweloperzy zakontraktowali na siedmiu największych polskich rynkach ponad 4 tys. mieszkań. To o 9% mniej niż we wrześniu (za to aż 27% więcej niż w 2024 roku). Jak widać, firmy te zachowują ostrożność, a przy tym niechętnie obniżają ceny oferowanych lokali.
Dlaczego liczba nowych inwestycji maleje mimo wysokiego popytu?
Obecnie na 7 największych rynkach w ofercie jest ponad 62 tys. lokali. Choć popyt na mieszkania rośnie, deweloperzy ostrożnie planują nowe inwestycje. W dużej mierze ma to związek z niestabilnością rynku pracy. A ten, jak wiadomo, ma duży wpływ na sprzedaż mieszkań.
Mniejsza liczba ofert pracy, stagnacja w wynagrodzeniach i większa powściągliwość konsumentów powstrzymują potencjalnych nabywców mieszkań, a co za tym idzie powstrzymują też deweloperów przed realizacją inwestycji.
W grę wchodzą też koszty finansowania, ryzyko regulacyjne, rosnące ceny materiałów i inne czynniki. Wszystko to osłabia potencjalny spadek cen nieruchomości.
Scenariusze na kolejne kwartały - czy spadek cen nieruchomości się pogłębi?
Czy zmiany, jakie obserwujemy jesienią 2025 r., zwiastują powrót rynku nabywcy? To możliwe, jednak warto być ostrożnym w przewidywaniach. Tak naprawdę spadek cen nieruchomości może wywołać efekt odwrotny do oczekiwanego - zamiast zachęcić do kupna, skłoni potencjalnych nabywców do dalszego zwlekania z decyzją.
Listopadowa decyzja RPP z pewnością wzmocni dotychczasowe tendencje po stronie sprzedaży, jednak siła jej oddziaływania na rynek będzie z pewnością mniejsza niż obniżek z maja i lipca. Efekt zaskoczenia, który towarzyszył tym pierwszym obniżkom oraz przekonanie, że więcej obniżek w tym roku nie będzie, były impulsem do zakończenia poszukiwań i sfinalizowania transakcji przez wielu kupujących. Obecne obniżki, w szczególności te trzy ostatnie następujące miesiąc po miesiącu, mogą wywołać po stronie popytowej odwrotny skutek - wstrzymanie się zainteresowanych z zakupem mieszkania do czasu ustabilizowania się warunków kredytowych - powiedziała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Niewątpliwie kluczowe w określeniu tendencji okażą się kolejne miesiące. Pierwszy kwartał 2026 r. zapewne pokaże, czy spadek cen nieruchomości tej jesieni jest przełomem, czy tylko korektą, na dłuższą metę niewiele znaczącą.
Źródło:
https://pie.net.pl/w-iii-kwartale-mieszkania-na-rynku-wtornym-stanialy-o-26-proc-r-r/