Co to jest użytkowanie wieczyste?
Pod pojęciem użytkowania wieczystego rozumiemy oddanie w użytkowanie gruntu, który stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego - województwa, powiatu bądź gminy. Użytkownikami wieczystymi gruntów mogą być osoby fizyczne lub prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Umowę zawiera się na okres 99 lat. Jeśli nieruchomość gruntowa została oddana na krótszy okres użytkowania wieczystego, nie może on wynosić mniej niż 40 lat.
Umowa o użytkowanie wieczyste musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, z wymaganym wpisem do ksiąg wieczystych. Prawa użytkowania wieczystego stanowią formę pośrednią pomiędzy prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Dotyczą przede wszystkim gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Prawa użytkowania wieczystego zostały określone w art. 232-243 Kodeksu cywilnego. Natomiast kwestie związane z podatkiem od nieruchomości - w art. 2-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Ile wynosi opłata za użytkowanie wieczyste?
Zawarcie umowy użytkowania wieczystego rodzi obowiązek podatkowy. Powstaje on pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pojawiły się okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. W takim samym terminie użytkownicy wieczyści stają się także podatnikami podatku od nieruchomości.
Wspomniane okoliczności to nabycie tytułu prawnego do nieruchomości lub wejście w jej posiadanie na zasadzie użytkowania wieczystego. Następuje ono po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej.
Jeśli w grę wchodzi opodatkowanie nowo powstałych obiektów budowlanych - budynków i budowli - użytkownik wieczysty staje się podatnikiem podatku od nieruchomości z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę lub rozpoczęto użytkowanie budynku przed jego ostatecznym wykończeniem.
Użytkownik wieczysty musi uiścić pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Pierwsza opłata obliczana jest w formie stawki procentowej - wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Taką opłatę właściciel nieruchomości pobiera jednorazowo. W późniejszym czasie wysokość podatku obliczana jest na innych zasadach.
Mimo iż użytkownik wieczysty zostaje wpisany w księgę wieczystą, właścicielem gruntu pozostaje podmiot, który oddał nieruchomość w użytkowanie. Z tego tytułu użytkownik uiszcza na rzecz gminy lub Skarbu państwa opłatę wstępną oraz opłaty roczne.
Ile wynosi opłata za użytkowanie wieczyste?
Zawarcie umowy użytkowania wieczystego rodzi obowiązek podatkowy. Powstaje on pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pojawiły się okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. W takim samym terminie użytkownicy wieczyści stają się także podatnikami podatku od nieruchomości.
Wspomniane okoliczności to nabycie tytułu prawnego do nieruchomości lub wejście w jej posiadanie na zasadzie użytkowania wieczystego. Następuje ono po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej.
Jeśli w grę wchodzi opodatkowanie nowo powstałych obiektów budowlanych - budynków i budowli - użytkownik wieczysty staje się podatnikiem podatku od nieruchomości z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę lub rozpoczęto użytkowanie budynku przed jego ostatecznym wykończeniem.
Użytkownik wieczysty musi uiścić pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Pierwsza opłata obliczana jest w formie stawki procentowej - wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Taką opłatę właściciel nieruchomości pobiera jednorazowo. W późniejszym czasie wysokość podatku obliczana jest na innych zasadach.
Mimo iż użytkownik wieczysty zostaje wpisany w księgę wieczystą, właścicielem gruntu pozostaje podmiot, który oddał nieruchomość w użytkowanie. Z tego tytułu użytkownik uiszcza na rzecz gminy lub Skarbu państwa opłatę wstępną oraz opłaty roczne.
Jak oblicza się opłatę za użytkowanie wieczyste?
Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste zależy od celu, jaki dla danej nieruchomości został określony w umowie. W tym wypadku podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste mają dość istotną cechę wspólną - najwięcej zapłacimy za grunt wykorzystywany na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Opłata za grunty oddane:
- na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;
- pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny;
- na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny;
- na cele rolne – 1% ceny;
- garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele – 1% ceny;
- na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz na działalność sportową – 1% ceny;
- na działalność turystyczną – 2% ceny;
- pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.
Opłaty roczne wnosi się za cały okres obowiązywania prawa użytkowania wieczystego gruntu (za cały rok) - w terminie do końca marca danego roku.
Użytkowanie wieczyste a podatek od nieruchomości
Opłata od wieczystego użytkowania gruntu - podatek gruntowy - nazywana jest również podwójnym podatkiem od nieruchomości. Należy bowiem pamiętać, iż to użytkownik wieczysty - nie właściciel - ma obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości.
W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych użytkownicy wieczyści zostali wymienieni jako podatnicy podatku od nieruchomości - razem z posiadaczami samoistnymi nieruchomości, posiadaczami zależnymi oraz właścicielami nieruchomości.
Podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste to tak naprawdę dwie różne daniny. Pierwsza pobierana jest przez samorząd gminny z tytułu posiadania określonego majątku. Druga natomiast - podatek gruntowy - stanowi rodzaj czynszu naliczanego za użytkowanie czyjejś własności.
Kto płaci za użytkowanie wieczyste?
Obowiązek opłacania podatku gruntowego spoczywa na użytkowniku wieczystym. Przepisy nie wprowadzają w tym zakresie ograniczeń. Użytkownikami wieczystymi gruntów mogą być osoby fizyczne, osoby prawne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej oraz jednostki organizacyjne.
Obowiązek opłacania podatku gruntowego spoczywa na użytkowniku wieczystym. Przepisy nie wprowadzają w tym zakresie ograniczeń. Użytkownikami wieczystymi gruntów mogą być osoby fizyczne, osoby prawne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej oraz jednostki organizacyjne.
Opłata za użytkowanie wieczyste a podatek od nieruchomości. W zdecydowanej większości przypadków beneficjentem tych dwóch danin jest ten sam podmiot - Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego będące właścicielami nieruchomości.
Zwolnienia z podatku gruntowego
W niektórych przypadkach użytkownik wieczysty może być zwolniony z podatku gruntowego. Opłata nie dotyczy gruntów takich jak:
- grunty położone pod wodami płynącymi i kanałami żeglownymi;
- drogi i pasy drogowe;
- użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy (wtedy należy zapłacić podatek rolny lub leśny (stosownie do rodzaju gruntu);
- nieużytki bądź użytki ekologiczne
Zwolnienia z podatku od nieruchomości
Przepisy określają też dość obszerną listę zwolnień z opodatkowania podatkiem od nieruchomości. To m.in.:
- grunty i budynki wpisane do rejestru zabytków, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków
- budynki gospodarcze lub ich części położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej, a także przeznaczone na specjalną produkcję rolną
- grunty, altany działkowe i obiekty gospodarcze do 35 m2 położone w rodzinnym ogrodzie działkowym
- grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, jeśli osiągnęli wiek emerytalny, są inwalidami I lub II grupy, osobami niepełnosprawnymi o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, lub osobami całkowicie niezdolnymi do pracy w gospodarstwie rolnym albo niezdolnymi do samodzielnej egzystencji
Pełna lista zwolnień z opodatkowania podatkiem od nieruchomości znajduje się w art. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Warto przy tym wspomnieć, iż znaczna część określonych w tym przepisie zwolnień przestaje obowiązywać, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty zacznie na gruntach czy w budynkach prowadzić działalność gospodarczą.
Jak zaksięgować opłatę za użytkowanie wieczyste?
W ewidencji księgowej opłaty za użytkowanie wieczyste należy zaliczyć do kosztów podstawowej działalności operacyjnej. W zależności od istotności opłaty, można ją odnieść w ciężar kosztów jednorazowo lub rozliczyć w czasie za pośrednictwem czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów.
Warto przy tym pamiętać, iż opłaty za nieruchomości oddane do użytkowania wieczystego po 1 maja 2004 r. podlegają pod podatek VAT i są dokumentowane fakturami.
Podatek od nieruchomości a użytkowanie wieczyste - różnice
Choć opłata za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości mają pewne cechy wspólne, zachodzą też między nimi istotne różnice. Przede wszystkim podatek gruntowy - jak sama nazwa wskazuje - płacimy wyłącznie za grunt. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste zależy od wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast w przypadku podatku od nieruchomości płacimy zarówno za grunt, jak i za znajdujące się na nim budynki i budowle. Wysokość daniny zależy przede wszystkim od powierzchni gruntu i budynków.
Do obliczenia wysokości podatku od nieruchomości zastosowanie mają stawki podatku określane przez władze gminy. Każdego roku minister finansów określa jednak stawki maksymalne, których wysokość podatku nie może przekroczyć.
Podatek od nieruchomości a opłata za użytkowanie wieczyste - podobieństwa
Beneficjentem zarówno podatku od nieruchomości, jak i podatku gruntowego najczęściej jest samorząd gminny. Innym istotnym podobieństwem jest rozróżnienie stawek. Dla gruntów i obiektów budowlanych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe obowiązują stosunkowo niskie stawki podatku i opłaty za użytkowanie wieczyste. Natomiast nieruchomości użytkowane w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej są wyżej opodatkowane.
Wypełnij deklarację on-line
