Co warto wiedzieć o współwłasności i podatku od nieruchomości?
- Współwłasność a podatek od nieruchomości – kto odpowiada wobec urzędu?
- Kiedy jeden współwłaściciel może zapłacić cały podatek?
- Wyrok sądu: kto faktycznie włada nieruchomością, ten płaci
- Dlaczego to budzi problemy w praktyce?
- Co to oznacza dla współwłaścicieli w praktyce?
Współwłasność a podatek od nieruchomości – kto odpowiada wobec urzędu?
Współwłasność mieszkań, domów i gruntów jest sytuacją powszechną i prawnie uregulowaną. Wspólną nieruchomość często mają małżonkowie, ale też rodzeństwo, spadkobiercy, a nawet osoby nie powiązane ze sobą więzami rodzinnymi. Za większość działek i obiektów trzeba płacić podatek od nieruchomości, a przepisy jasno wskazują, na kim spoczywa ten obowiązek.
Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek podatkowy ciąży na wszystkich współwłaścicielach solidarnie. Oznacza to, że każdy z nich odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązania, a co za tym idzie także ewentualne długi powstałe w związku z niepłaceniem tego podatku.
W praktyce urząd może zażądać zapłaty podatku od wszystkich, od części, a nawet tylko od jednej osoby widniejącej w akcie notarialnym jako współwłaściciel.
Ważne!
Dla organu podatkowego nie ma znaczenia, kto mieszka lub faktycznie użytkuje nieruchomość. Urząd nie sprawdza tego, nie analizuje ani nie bierze pod uwagę ustaleń współwłaścicieli w tym zakresie. Nawet jeśli zostaną przedstawione na piśmie, fiskus nie musi ich uwzględnić. Gdy pojawią się długi, każdy ze współwłaścicieli ponosi taką samą odpowiedzialność.
Kiedy jeden współwłaściciel może zapłacić cały podatek?
Problem pojawia się, gdy tylko jeden ze współwłaścicieli korzysta z mieszkania, a pozostali nie chcą odpowiadać za jego ewentualne długi. W takich okolicznościach w grę mogą wchodzić przepisy o posiadaniu samoistnym.
Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy, podatnikami podatku od nieruchomości są m.in.:
-
Właściciele;
-
Posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych;
-
Użytkownicy wieczyści gruntów.
Przepisy podatkowe nie zawierają definicji posiadacza samoistnego. Jednak w art. 336 Kodeksu cywilnego wyjaśniono pojęcie posiadania, z którego wynika, że jest to faktyczne władanie rzeczą jak właściciel.
Dodatkowo z orzecznictwa wynika, że aby można było mówić o posiadaniu samoistnym, konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek:
-
Faktycznego władztwa nad rzeczą;
-
Woli władania nią jak właściciel.
Uwaga!
Fakt, że tylko jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości, nie czyni go automatycznie posiadaczem samoistnym.
Możliwość uznania jednej osoby za posiadacza samoistnego, a co za tym idzie zdjęcie obowiązku podatkowego z pozostałych współwłaścicieli dotyczy szczególnych sytuacji.
Załóżmy, że działka z budynkiem ma 3 współwłaścicieli - rodzeństwo, które odziedziczyło nieruchomość w spadku. Jeden z braci prowadzi w niej działalność gospodarczą. Pozostali zostają przez niego wykluczeni z korzystania z nieruchomości - nie są wpuszczani na posesję, nie mają do niej kluczy, nie mówiąc nawet o czerpaniu jakichkolwiek pożytków.
W takim wypadku brat prowadzący firmę może zostać uznany za posiadacza samoistnego, a co za tym idzie za podatnika podatku od nieruchomości. Wtedy odpowiada za zobowiązania zamiast wszystkich. Nie dzieje się to jednak automatycznie. Aby tak się stało, muszą zostać spełnione konkretne przesłanki.
Wyrok sądu: kto faktycznie włada nieruchomością, ten płaci
Powyższe zostało potwierdzone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 stycznia 2026 r. (sygn. akt III FSK 1403/24). Odnosi się on do sytuacji, w której z nieruchomości korzysta wyłącznie dwóch współwłaścicieli. Pozostali jej nie użytkują, w związku z tym wnioskodawczyni pytała o możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
W uzasadnieniu NSA podkreślono, że faktycznie w podatku od nieruchomości posiadanie samoistne może mieć pierwszeństwo nad współwłasnością. Jednak warunkiem jest spełnienie dwóch wymienionych wcześniej warunków.
Kluczowe w wyroku jest wyjaśnienie, że aby można było mówić o posiadaniu samoistnym, konieczne jest nie tylko faktyczne władanie, ale też stwierdzony zamiar wyzucia z posiadania pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to poczynienie przez użytkownika nieruchomości konkretnych kroków, aby tę własność uzyskać wyłącznie dla siebie.
Ponadto, w wyroku czytamy:
*Okoliczność, że pozostali współwłaściciele nieruchomości z niej nie korzystają i nie pobierają pożytków, jest nieistotna dla rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie podatku od nieruchomości. W tym względzie Naczelny Sąd Administracyjny podziela pogląd sformułowany w wyroku z 26 czerwca 2007 r. sygn. akt II FSK 1748/06, że zgodnie z art. 3 ust. 4 u.p.o.l., w sytuacji, gdy nieruchomość stanowi współwłasność, to obowiązek podatkowy ciąży na wszystkich współwłaścicielach solidarnie. Oznacza to między innymi, że wzajemne relacje współwłaścicieli oraz spory co do zakresu posiadania nieruchomości wspólnej (korzystania z niej), pozostają bez znaczenia z punktu widzenia ponoszenia ciężarów w podatku od nieruchomości (płacenia podatku). Konflikty pojawiające się w stosunkach między współwłaścicielami należą do materii prawa cywilnego i nie mogą rodzić konsekwencji na gruncie podatku od nieruchomości, z uwagi na jednoznaczną treść art. 3 ust. 4 u.p.o.l. *
Sam fakt niekorzystania, nieposiadania kluczy itp. nie jest równoznaczny z posiadaniem samoistnym. Dla urzędu nie mają też znaczenia konflikty pomiędzy współwłaścicielami. Istnienie sporu nie przesądza o tym, że bieżący użytkownik chce pozbawić prawa własności pozostałe osoby.
**Konieczne jest manifestowanie woli odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania, przy czym działania te muszą być widoczne na zewnątrz i trwałe. **
Potwierdza to m.in. wyrok NSA z 28 stycznia 2026 r. (sygn. III FSK 1024/25). W uzasadnieniu przywołano okoliczności, w których podatniczka nie tylko władała nieruchomością jak właściciel i wyrażała wolę pozbawienia praw do niej pozostałych współwłaścicieli, ale też m.in. odmawiała niewykonania wyroku sądu nakazującego dopuszczenie ich do współposiadania.
Dlaczego to budzi problemy w praktyce?
Cytowany powyżej wyrok NSA z jednej strony rozwiewa wiele wątpliwości, z drugiej – budzi nowe, ponieważ sytuacje mogą być bardzo różne. Przeanalizujmy kilka przykładów.
Przykład 1
Jan i Wojciech otrzymali w spadku mieszkanie, z którego od 20 lat korzysta wyłącznie Jan. Bracia nie są w konflikcie, a podatek od nieruchomości przez lata płacił Jan. W 2024 r. wpadł jednak w poważne problemy finansowe, przez które powstała zaległość podatkowa. Urząd gminy może domagać się zapłaty podatku wraz z odsetkami od obu braci. Ze względu na niewypłacalność Jana fiskus ma pełne prawo żądać spłaty całości długu od Wojciecha.
Przykład 2
Anna, Katarzyna i Marcin są współwłaścicielami posesji z domem, w którym Anna prowadzi działalność gospodarczą. Rodzeństwo od wielu lat jest skonfliktowane, a pracownicy dostali polecenie, by nie wpuszczać Katarzyny i Marcina na teren firmy. Obowiązek podatkowy nadal ciąży na wszystkich współwłaścicielach, ponieważ ze strony Anny nie pojawiły się żadne działania, które wskazywałyby na zamiar pozbawienia Katarzyny i Marcina prawa do nieruchomości.
Przykład 3
Krzysztof i Halina są spadkobiercami lokalu, w którym zamieszkuje Halina z rodziną. W 2023 r. Halina podjęła działania, by pozbawić Krzysztofa praw do współwłasności. W 2025 r. wpadła jednak w problemy finansowe, które skutkowały zaległością finansową. W takim wypadku Krzysztof ma prawo do wystąpienia o uznanie Haliny posiadaczem samoistnym i uzyskanie zwolnienia z obowiązku podatkowego.
Jak wynika z powyższych przykładów, sytuacje, w których osoba korzystająca z mieszkania może zostać uznana za posiadacza samoistnego, a pozostali zwolnieni z obowiązku podatkowego, są stosunkowo rzadkie. Niestety, w większości przypadków niekorzystanie z gruntu czy obiektu nie zwalnia współwłaściciela z konieczności płacenia podatku od nieruchomości.
Co to oznacza dla współwłaścicieli w praktyce?
Ustawa wskazuje wyraźnie na solidarny obowiązek podatkowy współwłaścicieli. Oznacza to, że w przypadku niespłacania zobowiązań urząd gminy może żądać uiszczenia należności od każdego z nich, niezależnie od faktycznego zamieszkania.
Ważne!
Urząd nie dzieli podatku pomiędzy współwłaścicieli. Ustala jedną kwotę dla wszystkich. Nawet jeśli nieruchomość użytkowana jest na cele działalności gospodarczej, a co za tym idzie obciążona wysokim podatkiem, jego uregulowanie spoczywa nie tylko na właścicielu firmy, ale na wszystkich współwłaścicielach obiektu czy działki.
Ułatwieniem może być precyzyjne ustalenie tej kwestii pomiędzy współwłaścicielami. Warto to zrobić na piśmie. Choć nie chroni to przed odpowiedzialnością solidarną za długi podatkowe, może mieć znaczenie np. w sądzie. Należy jednak pamiętać, że sprawy tego typu rozpatruje się na gruncie cywilnym, a urząd gminy dochodzi swoich roszczeń niezależnie od ewentualnego postępowania.
Wypełnij deklarację on-line
